Permiso de habitabilidad y certificado de conformidad en Marrakech: qué comprobar antes de comprar

Título de propiedad, certificado de propiedad, escritura auténtica: el comprador comprueba quién es el propietario, pero muchos olvidan comprobar que el edificio en sí es legal. De eso se encarga el permiso de habitar (permis d’habiter) o el certificado de conformidad. En Marrakech, entre apartamentos recientes, villas de la Palmeraie y riads de la medina, el asunto cambia mucho según el inmueble.

Qué acreditan realmente estos documentos

Según Archiplan, el permiso de habitar es un documento administrativo emitido tras terminar una construcción residencial: confirma que las obras se ajustan a las autorizaciones y planos aprobados. Lo emite el presidente del consejo comunal, a petición del propietario, en virtud de la ley de urbanismo 12-90.

Las fuentes no coinciden del todo en la terminología. Para FNH y Marrakech Realty, el permiso de habitar se refiere a construcciones residenciales y el certificado de conformidad a usos no residenciales (comercial, industrial, turístico). Para Le Chantier, ambos términos se usan a menudo indistintamente y se emiten juntos. Para el comprador, la pregunta útil es sencilla: ¿existe una acreditación municipal de conformidad para este inmueble y su uso?

Según FNH, si el municipio no emite el documento en el plazo de un mes desde la declaración de finalización de la obra, el solicitante puede invocar sus derechos de sustitución.

Por qué importa al comprador

El primer riesgo es la conformidad real. Las discrepancias habituales que señala Archiplan son ampliaciones no autorizadas, cambios de superficie, fachadas modificadas, alturas distintas a las del plano o una implantación alterada. Un inmueble ampliado sin permiso traspasa ese problema a su comprador.

El segundo es práctico:

• Notario: según Mubawab, el notario comprueba, entre otros, el certificado de propiedad, el reglamento de copropiedad y el permiso de habitar.
• Banco: Le Chantier indica que los bancos exigen el certificado para liberar el último tramo de un crédito de construcción o aceptar el inmueble como garantía. Otras fuentes afirman que un expediente bien preparado puede financiarse sin él: consulte a su banco caso por caso.
• Electricidad: según Marrakech Realty, desde julio de 2019 el permiso de habitar ya no es necesario para conectar una vivienda a la red eléctrica. Le Chantier describe, en cambio, contratos «de obra» más caros sin el certificado. Confírmelo con la compañía local antes de comprar.

El caso de los riads y las casas de la medina

Muchos riads y douirias son anteriores a las normas urbanísticas actuales. Atlas Immobilier afirma que más del 80 % de los riads y douirias de la medina de Marrakech nunca obtuvo permiso de habitar. Es la cifra de una agencia, no una estadística oficial: tómela como orden de magnitud, no como dato verificado.

La misma fuente indica que la ausencia de permiso no impide automáticamente comprar ni habitar el inmueble, pero que pasa a ser esencial para una nueva solicitud de clasificación turística. Coincide con un punto de nuestra guía sobre reformar un riad: para una casa de huéspedes, la situación administrativa del edificio importa tanto como su encanto. Atlas Immobilier recomienda además consultar a especialistas que conozcan la medina en lugar de generalistas.

Obra nueva: tarea del promotor

Según Marrakech Realty, el promotor suele obtener estos documentos en las promociones nuevas, mientras que un particular que construye debe presentar él mismo la declaración de finalización y el certificado del arquitecto. En una compra sobre plano, el tema se enlaza con las comprobaciones de nuestro artículo sobre documentos que pedir a un promotor: pregunte cuándo se emitirá la conformidad y qué prevé el contrato si se retrasa.

Para una construcción que usted encargue, Le Chantier enumera como documentos del expediente un certificado de propiedad de menos de tres meses, la licencia de obra, los planos aprobados, el certificado de fin de obra del arquitecto, el acta de recepción de obras y el certificado del seguro decenal. Los plazos varían según el municipio: Le Chantier menciona de 30 a 60 días tras presentar un expediente completo, mientras que Archiplan señala que no existe un plazo único para todos los proyectos.

Lista de comprobación antes de firmar

• Pida una copia del permiso de habitar o del certificado de conformidad y compruebe que corresponde al uso previsto (vivienda, alquiler turístico, comercio).
• Compare la superficie, la altura y las ampliaciones reales con los planos aprobados.
• Pida al notario que confirme qué exige para este inmueble concreto, junto con el certificado de propiedad y el reglamento de copropiedad.
• Pregunte a su banco qué documentos exige antes de firmar el precontrato.
• Para un riad o casa de la medina sin permiso, haga evaluar el riesgo a un profesional local, sobre todo si prevé uso turístico.
• En obra nueva, incluya en el contrato la responsabilidad del promotor y un calendario de emisión.

Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un notario. Varias fuentes se contradicen sobre los efectos prácticos de estos documentos: verifique con el municipio y el notario para su inmueble.