Bewoonbaarheidsvergunning en conformiteitscertificaat in Marrakech: wat u controleert vóór de aankoop

Eigendomstitel, eigendomsattest, authentieke akte: kopers controleren wie eigenaar is, maar vergeten vaak te controleren of het gebouw zelf in orde is. Dat is de rol van de bewoonbaarheidsvergunning (permis d’habiter) of het conformiteitscertificaat. In Marrakech, tussen recente appartementen, villa’s in de Palmeraie en riads in de medina, ligt de kwestie sterk verschillend per pand.

Wat deze documenten echt bevestigen

Volgens Archiplan is de bewoonbaarheidsvergunning een administratief document dat wordt afgegeven na de oplevering van een woongebouw: het bevestigt dat de werken overeenkomen met de goedgekeurde vergunningen en plannen. Het wordt afgegeven door de voorzitter van de gemeenteraad, op verzoek van de eigenaar, op grond van stedenbouwwet 12-90.

De bronnen zijn het over de terminologie niet helemaal eens. Voor FNH en Marrakech Realty betreft de bewoonbaarheidsvergunning woongebouwen en het conformiteitscertificaat niet-residentieel gebruik (commercieel, industrieel, toeristisch). Volgens Le Chantier worden beide termen vaak door elkaar gebruikt en samen afgegeven. Voor een koper is de nuttige vraag eenvoudig: bestaat er een gemeentelijke conformiteitsverklaring voor dit pand en dit gebruik?

Volgens FNH kan de aanvrager zijn substitutierechten inroepen als de gemeente het document niet binnen een maand na de aangifte van voltooiing van de bouw afgeeft.

Waarom het voor een koper telt

Het eerste risico is de werkelijke conformiteit. Archiplan noemt als veelvoorkomende afwijkingen niet-vergunde uitbreidingen, gewijzigde oppervlaktes, aangepaste gevels, hoogtes die afwijken van het plan of een gewijzigde inplanting. Een pand dat zonder toestemming is uitgebreid, geeft dat probleem door aan de koper.

Het tweede is praktisch:

• Notaris: volgens Mubawab controleert de notaris onder meer het eigendomsattest, het reglement van mede-eigendom en de bewoonbaarheidsvergunning.
• Bank: Le Chantier meldt dat banken het certificaat eisen om de laatste schijf van een bouwkrediet vrij te geven of het pand als onderpand te aanvaarden. Andere bronnen stellen dat een goed voorbereid dossier ook zonder kan worden gefinancierd: vraag het per geval aan uw bank.
• Elektriciteit: volgens Marrakech Realty is de bewoonbaarheidsvergunning sinds juli 2019 niet meer nodig om een woning op het elektriciteitsnet aan te sluiten. Le Chantier beschrijft daarentegen duurdere “bouwplaats”-abonnementen zonder certificaat. Bevestig dit vóór de aankoop bij de lokale netbeheerder.

Het geval van riads en huizen in de medina

Veel riads en douirias zijn ouder dan de huidige stedenbouwregels. Atlas Immobilier stelt dat meer dan 80 % van de riads en douirias in de medina van Marrakech nooit een bewoonbaarheidsvergunning kreeg. Dat is het cijfer van één makelaar, geen officiële statistiek: beschouw het als een orde van grootte, niet als geverifieerde data.

Dezelfde bron zegt dat het ontbreken van een vergunning geen automatische belemmering is om te kopen of er te wonen, maar dat ze essentieel wordt bij een nieuwe aanvraag voor een toeristische classificatie. Dat sluit aan bij een punt in onze gids over het renoveren van een riad: voor een gastenverblijf telt de administratieve status van het gebouw even zwaar als de charme. Atlas Immobilier raadt ook aan specialisten te raadplegen die de medina kennen, geen generalisten.

Nieuwbouw: de taak van de ontwikkelaar

Volgens Marrakech Realty verkrijgt de ontwikkelaar deze documenten doorgaans voor nieuwe projecten, terwijl een particulier die bouwt zelf de aangifte van voltooiing en het attest van de architect moet indienen. Bij een aankoop op plan sluit dit aan bij de controles in ons artikel over documenten die u aan een ontwikkelaar vraagt: vraag wanneer de conformiteit wordt afgegeven en wat het contract voorziet bij vertraging.

Voor een gebouw dat u zelf laat bouwen noemt Le Chantier als dossierstukken een eigendomsattest van minder dan drie maanden, de bouwvergunning, de goedgekeurde plannen, het opleveringsattest van de architect, het proces-verbaal van oplevering en het attest van de tienjarige verzekering. De termijnen verschillen per gemeente: Le Chantier noemt 30 tot 60 dagen na indiening van een volledig dossier, Archiplan stelt dat er geen enkele termijn voor alle projecten bestaat.

Checklist vóór de ondertekening

• Vraag een kopie van de bewoonbaarheidsvergunning of het conformiteitscertificaat en controleer of het past bij het beoogde gebruik (woning, toeristische verhuur, handel).
• Vergelijk de werkelijke oppervlakte, hoogte en uitbreidingen met de goedgekeurde plannen.
• Laat de notaris bevestigen wat hij voor dit specifieke pand eist, samen met het eigendomsattest en het reglement van mede-eigendom.
• Vraag uw bank naar de vereiste documenten vóór u het voorcontract tekent.
• Laat voor een riad of medinahuis zonder vergunning het risico beoordelen door een lokale professional, zeker bij toeristisch gebruik.
• Leg bij nieuwbouw de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar en een afgiftekalender vast in het contract.

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een notaris niet. Meerdere bronnen spreken elkaar tegen over de praktische gevolgen van deze documenten: controleer bij de gemeente en de notaris voor uw pand.