Acheter un bien grevé d'une hypothèque à Marrakech : certificat de propriété et mainlevée avant de signer

Beaucoup de biens en vente à Marrakech ont été achetés à crédit, et la banque y a inscrit une hypothèque. C’est normal et ce n’est pas un défaut en soi : le problème apparaît quand personne ne s’en occupe avant la signature. Un bien vendu « sous hypothèque » ne peut pas être transféré proprement tant que l’inscription figure sur le titre.

Pourquoi l’hypothèque concerne l’acheteur

Selon ReaConsult, tant que l’ANCFCC n’a pas radié l’inscription, le bien reste grevé d’une hypothèque active. Le même guide ajoute que, sans mainlevée, « le notaire refusera de finaliser l’acte authentique » : la vente est bloquée, et l’acheteur qui a déjà versé un acompte se retrouve coincé. Le guide note aussi qu’on découvre souvent le problème la veille de la signature, ce qui peut faire échouer la transaction.

Le risque pour l’acheteur n’est pas seulement juridique : c’est un risque de calendrier et de trésorerie. Un acompte versé trop tôt immobilise votre argent pendant que le vendeur règle son dossier avec sa banque.

Cette vérification s’ajoute à celles déjà décrites dans notre guide sur le titre foncier et la moulkiya. Une hypothèque ne peut d’ailleurs être inscrite que sur un bien immatriculé : sur un bien non titré, c’est un autre risque qui s’applique.

Lire le certificat de propriété

Le certificat de propriété est l’extrait officiel du registre foncier. D’après ReaConsult, il indique l’identité du propriétaire et ses parts, la description du bien et la superficie inscrite, ainsi que toutes les charges : hypothèques, saisies, servitudes, oppositions, et l’historique des mutations. Il ne dit rien de la superficie réelle, de l’état du bâtiment ni de la valeur du bien.

• Prix : 100 DH par certificat, selon ReaConsult.
• Délai : 2 jours, ce que confirme le dépliant de l’ANCFCC.
• Comment l’obtenir : au guichet de la Conservation foncière avec le numéro du titre, en ligne via le portail de l’ANCFCC (titres numérisés seulement), ou par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un avocat.
• Fraîcheur : il n’existe pas de durée légale de validité ; ReaConsult recommande moins de 30 jours pour négocier et un document daté du jour ou de la veille pour l’acte authentique.

Demandez-le avant tout versement. Si une hypothèque apparaît, demandez au vendeur le nom de la banque et le solde restant dû.

La mainlevée : étapes, délais, coûts

La mainlevée est l’acte par lequel la banque reconnaît que la dette est soldée et autorise la radiation. Le guide de ReaConsult décrit cinq étapes : demande à la banque (1 à 2 semaines), remise du document par la banque (2 à 4 semaines), mandat au notaire pour la forme authentique (1 semaine), dépôt à l’ANCFCC et paiement des frais (1 à 3 jours), puis radiation de l’inscription (24 à 48 heures). Le même guide cite la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière, dont l’article 93.

Côté ANCFCC, le dépliant officiel annonce un traitement de la mainlevée « dans la journée » une fois le dossier déposé : le délai long vient donc surtout de la banque, pas de la Conservation.

Sur les coûts, les sources ne s’accordent pas :

• Bladi.net indique des frais fixes de 500 DH par propriété pour la mainlevée.
• ReaConsult estime l’ensemble (droits d’enregistrement, frais ANCFCC, notaire, banque) à environ 1 300 DH.
• Wafir donne une fourchette de 200 à 500 DH de frais fixes, plus 500 à 1 500 DH de frais administratifs éventuels selon la banque.

Ces chiffres ne se contredisent pas forcément (ils ne couvrent pas les mêmes postes), mais aucun ne remplace une estimation écrite du notaire. Dans tous les cas, il s’agit de montants modestes au regard du prix d’un bien : l’enjeu est le délai, pas le coût.

Ce que nous n’avons pas pu vérifier

Nous n’avons pas trouvé de source fiable précisant si, en cas de vente, l’acheteur reste juridiquement exposé à la banque du vendeur ni comment le notaire organise en pratique le remboursement sur le prix de vente. Posez la question au notaire et exigez la réponse par écrit. Notre article sur le rôle et les honoraires du notaire détaille ce qu’il contrôle réellement, et celui sur la prénotation explique comment sécuriser l’acompte pendant ce délai.

Checklist avant de verser un acompte

• Obtenez un certificat de propriété de moins de 30 jours (100 DH, 2 jours) et lisez la rubrique des charges.
• Si une hypothèque figure, demandez la banque, le solde et un calendrier de mainlevée écrit.
• Prévoyez 4 à 8 semaines pour la mainlevée si le vendeur n’a pas encore commencé, d’après les délais de ReaConsult.
• Versez l’acompte sur le compte séquestre du notaire, jamais au vendeur.
• Faites inscrire au contrat la date limite de signature et le sort de l’acompte si la mainlevée traîne.
• Demandez au notaire une estimation écrite de tous les frais, mainlevée comprise.