Comprar un inmueble hipotecado en Marrakech: certificado de propiedad y cancelación de la hipoteca antes de firmar

Muchos inmuebles en venta en Marrakech se compraron con un préstamo y el banco inscribió una hipoteca. Es normal y no es un defecto en sí: el problema aparece cuando nadie se ocupa antes de la firma. Un inmueble vendido «con hipoteca» no puede transmitirse limpiamente mientras la inscripción figure en el título.

Por qué la hipoteca afecta al comprador

Según ReaConsult, mientras la ANCFCC (la agencia del registro de la propiedad) no cancele la inscripción, el inmueble sigue gravado por una hipoteca activa. La misma guía añade que, sin cancelación, «el notario se negará a finalizar la escritura auténtica»: la venta queda bloqueada y el comprador que ya pagó una señal se ve atrapado. También señala que el problema suele descubrirse la víspera de la firma, lo que puede hacer fracasar la operación.

El riesgo del comprador no es solo jurídico: es de plazos y de tesorería. Una señal pagada demasiado pronto inmoviliza su dinero mientras el vendedor arregla su situación con el banco.

Esta comprobación se suma a las de nuestra guía sobre el título de propiedad y la moulkiya. Una hipoteca solo puede inscribirse sobre un inmueble titulado; en uno sin título se aplica otro riesgo.

Leer el certificado de propiedad

El certificado de propiedad es el extracto oficial del registro. Según ReaConsult indica la identidad del propietario y sus cuotas, la descripción y la superficie inscrita, y todas las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, oposiciones, además del historial de transmisiones. No dice nada de la superficie real, del estado del edificio ni de su valor.

• Precio: 100 MAD por certificado, según ReaConsult.
• Plazo: 2 días, como confirma el folleto de la ANCFCC.
• Cómo obtenerlo: en la ventanilla del registro con el número de título, en línea en el portal de la ANCFCC (solo títulos digitalizados) o mediante un notario o abogado.
• Vigencia: no hay plazo legal; ReaConsult recomienda menos de 30 días para negociar y un documento fechado el mismo día o el anterior para la escritura auténtica.

Pídalo antes de cualquier pago. Si aparece una hipoteca, pida al vendedor el nombre del banco y el saldo pendiente.

La cancelación: etapas, plazos, costes

La cancelación (mainlevée) es el acto por el que el banco confirma que la deuda está saldada y autoriza la baja de la inscripción. La guía de ReaConsult describe cinco etapas: solicitud al banco (1 a 2 semanas), entrega del documento por el banco (2 a 4 semanas), mandato al notario para la forma auténtica (1 semana), presentación en la ANCFCC y pago de tasas (1 a 3 días) y baja de la inscripción (24 a 48 horas). Cita la ley 14-07 sobre registro de la propiedad, incluido su artículo 93.

Por parte de la ANCFCC, el folleto oficial indica que la cancelación se tramita «en el día» una vez presentada, por lo que el plazo largo procede sobre todo del banco, no del registro.

En cuanto a los costes, las fuentes difieren:

• Bladi.net indica una tasa fija de 500 MAD por propiedad.
• ReaConsult estima el conjunto (derechos de registro, tasas ANCFCC, notario, banco) en unos 1.300 MAD.
• Wafir da entre 200 y 500 MAD de tasas fijas, más 500 a 1.500 MAD de posibles gastos administrativos del banco.

Estas cifras no se contradicen necesariamente (cubren conceptos distintos), pero ninguna sustituye a un presupuesto escrito del notario. En todos los casos los importes son modestos frente al precio del inmueble: lo que importa es el plazo, no el coste.

Lo que no hemos podido verificar

No hemos encontrado una fuente fiable que precise si, en una venta, el comprador sigue expuesto jurídicamente frente al banco del vendedor, ni cómo organiza el notario en la práctica el reembolso con cargo al precio. Pregunte al notario y exija la respuesta por escrito. Nuestro artículo sobre el papel y los honorarios del notario detalla lo que realmente controla, y el de la anotación preventiva explica cómo proteger la señal mientras tanto.

Lista de comprobación antes de pagar una señal

• Obtenga un certificado de propiedad de menos de 30 días (100 MAD, 2 días) y lea el apartado de cargas.
• Si aparece una hipoteca, pida el banco, el saldo y un calendario escrito de cancelación.
• Cuente con 4 a 8 semanas para la cancelación si el vendedor no ha empezado, según los plazos de ReaConsult.
• Pague la señal en la cuenta de depósito del notario, nunca al vendedor.
• Fije en el contrato una fecha límite de firma y el destino de la señal si la cancelación se retrasa.
• Pida al notario un presupuesto escrito de todos los gastos, cancelación incluida.