Prénotation sur titre foncier : comment protéger son acompte entre compromis et acte à Marrakech

Entre la signature d’une promesse de vente et l’acte définitif, il s’écoule en général plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Pendant ce temps, le titre foncier reste au nom du vendeur : rien n’empêche, juridiquement, qu’un autre acte soit présenté à la Conservation foncière. La prénotation est l’outil prévu pour combler ce vide. Elle est peu connue des acheteurs, et c’est pourtant l’une des rares protections inscrites directement sur le titre.

Ce que dit le texte : l’article 85

Le dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, dans sa version modifiée par la loi 14-07 et publiée par l’ANCFCC, dispose que « tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit ». Elle est inscrite sur le titre foncier par le conservateur, dans trois cas :

• sur un titre que le conservateur ne peut pas inscrire en l’état ;
• sur ordonnance du président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble ;
• sur copie d’une requête sur le fond déposée devant la juridiction compétente.

Le point essentiel tient en une phrase du même article : « la date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure du droit dont la conservation est requise ». Autrement dit, l’acheteur qui a fait prénoter son droit passe devant celui dont l’acte serait déposé après lui.

Selon ReaConsult et Mubawab, les compromis de vente et les ventes sous conditions suspensives font partie des droits qui peuvent être prénotés.

Pourquoi c’est utile entre compromis et acte

ReaConsult cite parmi les clauses à prévoir dans un avant-contrat la prénotation au registre foncier « pour empêcher une double vente », aux côtés du séquestre de l’acompte chez le notaire et de la résolution automatique si l’acte n’est pas signé à la date convenue. Le même article rapporte une décision du tribunal de commerce de Casablanca (n° 4428, 11 juillet 2023) : un acheteur a récupéré 2 610 000 MAD, plus des dommages, après dix ans d’inexécution du vendeur. L’exemple montre surtout que le contentieux peut durer très longtemps.

La prénotation ne résout pas tout. Selon ReaConsult, elle ne garantit ni la valeur du bien ni l’absence de charges antérieures déjà inscrites sur le titre. Il faut donc d’abord lire le titre : une hypothèque ou une saisie déjà inscrites restent là. Notre guide sur le titre foncier et la moulkiya détaille ces vérifications. Et la prénotation ne concerne que les biens immatriculés : pour un bien non titré (moulkiya), il n’y a pas de titre sur lequel l’inscrire.

Durées : des sources qui divergent

C’est le point à manier avec prudence. L’article 86, tel que remplacé par la loi 14-07 dans le texte de l’ANCFCC, fixe à trois mois à compter de son prononcé l’effet d’une prénotation obtenue sur ordonnance, si l’inscription définitive n’a pas eu lieu. Mubawab et un cabinet d’avocats casablancais évoquent plutôt six mois pour une ordonnance. Nous retenons le texte officiel, mais la durée applicable à votre dossier doit être confirmée par le notaire ou le conservateur.

D’après Mubawab, la prénotation fondée sur une requête dure le temps de l’instance. ReaConsult indique que ses conditions de maintien et de radiation relèvent de la réglementation en vigueur. Les frais n’ont pas pu être vérifiés dans une source claire : demandez le tarif au notaire plutôt que de vous fier à un chiffre approximatif.

L’angle 2026 : forme authentique obligatoire

La prénotation sur titre suppose un document que le conservateur accepte. Or la loi 41-25 impose l’acte authentique pour les transferts de propriété et, selon Bladi.net (16 juin 2026), étend l’exigence aux promesses de vente, les actes sous seing privé étant frappés de nullité. Notre article sur la loi 41.25 et l’acte authentique détaille le calendrier. La conséquence pratique : une promesse faite dans une agence, sans notaire ni adoul, n’est pas une base solide pour prénoter quoi que ce soit.

Checklist avant de verser un acompte

• Demandez un certificat de propriété récent et vérifiez qu’aucune hypothèque, saisie ou prénotation concurrente n’y figure.
• Faites établir la promesse sous forme authentique par le notaire, jamais en agence seule.
• Versez l’acompte sur le compte séquestre du notaire, pas au vendeur ni à l’agent.
• Demandez au notaire si une prénotation est envisageable pour ce bien et sur quelle base (titre, ordonnance).
• Écrivez dans le contrat une date limite de signature de l’acte et le sort de l’acompte si le vendeur manque à ses engagements.
• Pour un bien non titré, traitez d’abord la question de l’immatriculation avant tout versement important.

Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat. Les sources divergent sur certaines durées : vérifiez-les pour votre dossier.