Voormerking op de eigendomstitel: zo beschermt u uw voorschot tussen compromis en akte in Marrakech

Tussen de ondertekening van een verkoopbelofte en de definitieve akte gaan meestal enkele weken of zelfs maanden voorbij. In die periode blijft de eigendomstitel op naam van de verkoper staan, en juridisch belet niets dat een andere akte bij het kadaster wordt aangeboden. De voormerking (prénotation) is het instrument dat die leemte opvult. Weinig kopers kennen haar, en toch is het een van de zeldzame beschermingen die rechtstreeks op de titel worden ingeschreven.

Wat de tekst zegt: artikel 85

De dahir van 12 augustus 1913 over de kadastrale inschrijving, in de versie gewijzigd door wet 14-07 en gepubliceerd door de ANCFCC, bepaalt dat “iedereen die aanspraak maakt op een recht op een ingeschreven onroerend goed een voormerking kan aanvragen voor het voorlopig behoud van dat recht”. De conservator schrijft ze in op de titel in drie gevallen:

• op grond van een stuk dat de conservator zo niet kan inschrijven;
• op grond van een beschikking van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg van de plaats van het goed;
• op grond van een kopie van een verzoekschrift ten gronde bij de bevoegde rechtbank.

Het essentiële punt staat in één zin van hetzelfde artikel: “de datum van de voormerking bepaalt de rang van de latere inschrijving van het recht waarvan het behoud wordt gevraagd”. Een koper die zijn recht heeft laten voormerken, komt dus vóór wie zijn akte later indient.

Volgens ReaConsult en Mubawab behoren verkoopcompromissen en verkopen onder opschortende voorwaarde tot de rechten die kunnen worden voorgemerkt.

Waarom dat nuttig is tussen compromis en akte

ReaConsult noemt onder de clausules van een voorovereenkomst de voormerking in het kadaster “om een dubbele verkoop te voorkomen”, naast het in consignatie geven van het voorschot bij de notaris en de automatische ontbinding als de akte niet op de afgesproken datum is getekend. Hetzelfde artikel meldt een uitspraak van de handelsrechtbank van Casablanca (nr. 4428, 11 juli 2023): een koper kreeg 2 610 000 MAD terug, plus schadevergoeding, na tien jaar niet-nakoming door de verkoper. Het voorbeeld toont vooral dat geschillen erg lang kunnen duren.

De voormerking lost niet alles op. Volgens ReaConsult garandeert ze noch de waarde van het goed, noch de afwezigheid van oudere lasten die al op de titel staan. Lees dus eerst de titel: een bestaande hypotheek of beslaglegging blijft staan. Onze gids over de eigendomstitel en de moulkiya behandelt die controles. En een voormerking geldt alleen voor ingeschreven goederen: voor een goed zonder titel (moulkiya) is er geen titel om ze op in te schrijven.

Looptijden: bronnen verschillen

Hier is voorzichtigheid geboden. Artikel 86, zoals vervangen door wet 14-07 in de tekst van de ANCFCC, bepaalt dat een voormerking op grond van een beschikking drie maanden werkt vanaf de uitspraak, als de definitieve inschrijving niet heeft plaatsgevonden. Mubawab en een advocatenkantoor uit Casablanca noemen eerder zes maanden voor een beschikking. Wij volgen de officiële tekst, maar de looptijd voor uw dossier moet de notaris of conservator bevestigen.

Volgens Mubawab duurt een voormerking op grond van een verzoekschrift zolang de procedure loopt. ReaConsult geeft aan dat de voorwaarden voor behoud en doorhaling onder de geldende regelgeving vallen. De kosten konden we niet in een duidelijke bron verifiëren: vraag het tarief aan de notaris in plaats van op een bij benadering genoemd bedrag te vertrouwen.

De invalshoek 2026: authentieke vorm verplicht

Een voormerking op grond van een stuk veronderstelt een document dat de conservator aanvaardt. Wet 41-25 legt de authentieke akte op voor eigendomsoverdrachten en breidt de verplichting volgens Bladi.net (16 juni 2026) uit tot verkoopbeloften, waarbij onderhandse akten nietig zijn. Ons artikel over wet 41.25 en de authentieke akte geeft de timing. In de praktijk is een belofte die in een kantoor van een makelaar zonder notaris of adoul is opgesteld, geen stevige basis om iets voor te merken.

Checklist voordat u een voorschot betaalt

• Vraag een recent eigendomsbewijs op en controleer dat er geen hypotheek, beslag of concurrerende voormerking op staat.
• Laat de belofte in authentieke vorm opstellen door de notaris, nooit alleen bij een makelaar.
• Stort het voorschot op de derdenrekening van de notaris, niet aan de verkoper of de makelaar.
• Vraag de notaris of een voormerking voor dit goed mogelijk is en op welke grondslag (stuk, beschikking).
• Leg in het contract een uiterste datum voor de akte vast en wat er met het voorschot gebeurt als de verkoper tekortschiet.
• Regel bij een goed zonder titel eerst de inschrijving voordat u een groot bedrag betaalt.

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een notaris of advocaat niet. Bronnen verschillen over enkele looptijden: controleer ze voor uw dossier.