Depuis le 16 juillet 2026, la loi n° 41.25 impose l'acte authentique — reçu par un notaire ou un adoul — pour toute vente immobilière, promesse de vente, procuration liée, contrat de copropriété et contrat préliminaire de VEFA au Maroc. Un compromis rédigé et signé dans les locaux d'une agence, sans officier public, est nul et ne protège aucun acompte versé.
Information générale : cet article ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un adoul ou d'un avocat. Avant de signer ou de verser un acompte à Marrakech, faites vérifier la nature exacte du document par un professionnel indépendant.
Un compromis de vente signé chez un agent immobilier à Marrakech, sans passer par un notaire ou un adoul, ne vaut plus rien juridiquement depuis le 16 juillet 2026. La loi n° 41.25, promulguée par le dahir n° 1.26.30 du 3 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7526, resserre la liste des professionnels habilités à recevoir un acte immobilier — et supprime une voie ouverte seulement dix-huit mois plus tôt. Pour qui achète un riad, un appartement ou un terrain à Marrakech, cela change concrètement la première question à poser avant de signer.
Ce que dit exactement la loi 41.25
Le texte modifie l’article 4 du Code des droits réels (loi n° 39.08). Il impose, sous peine de nullité, la forme authentique pour tout transfert de propriété d’un immeuble, toute création ou extinction d’un autre droit réel, ainsi que pour la promesse de vente immobilière et les procurations qui s’y rapportent. « Acte authentique » ne signifie pas « acte notarié » : au Maroc, le notaire et l’adoul sont l’un comme l’autre habilités à instrumenter, selon la nature du bien. Le notaire dresse l’acte usuel pour un bien immatriculé disposant d’un titre foncier ; l’adoul dresse les actes traditionnels, propres au foncier non titré — un cas encore fréquent dans certaines parties de la médina de Marrakech.
Ce qui disparaît avec la loi 41.25, c’est une troisième voie ouverte en août 2024 : l’acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Cette option, licite pendant dix-huit mois, n’existe plus depuis le 16 juillet 2026.
Attention à la date : la nullité du compromis remonte à 2024
Beaucoup de lecteurs associent ce changement à 2026 seulement. C’est en réalité la loi n° 41-24, publiée au Bulletin officiel n° 7328 du 22 août 2024, qui a le plus lourd de conséquences pour un acheteur : elle a ajouté à l’article 4 du Code des droits réels la promesse de vente immobilière et les mandats qui s’y rapportent. Un compromis signé entre particuliers ou en agence, sans notaire ni adoul, était donc déjà nul dès 2024 — la loi 41.25 de 2026 n’a fait que refermer la deuxième option (l’avocat agréé) qui restait ouverte depuis cette date.
Les opérations concernées à Marrakech
Le périmètre est plus large que le seul acte de vente final :
| Opération | Statut depuis |
|---|---|
| Vente d’un immeuble (transfert de propriété) | Article 4, Code des droits réels |
| Promesse de vente immobilière | Août 2024 (loi 41-24) |
| Procuration liée à une vente ou une promesse | Août 2024 (loi 41-24) |
| Actes de copropriété (loi 18.00) | Loi 41.25, juillet 2026 |
| Contrat préliminaire de VEFA (achat sur plan) | Loi 41.25, juillet 2026 |
Deux lignes méritent une attention particulière pour un achat à Marrakech. La promesse de vente, parce que c’est le document que l’acheteur signe en premier, souvent avant même de verser un acompte. Et le contrat préliminaire de VEFA, remis par les promoteurs sur les programmes neufs de Guéliz, de l’Hivernage ou de la Palmeraie, sous des appellations commerciales variables. Notre guide sur l’échéancier légal de la VEFA au Maroc détaille le calage en cinq étapes fixé par l’article 618-6 du code des obligations et des contrats — souvent confondu avec un échéancier « 20/30/30/20 » qui ne correspond plus au texte en vigueur depuis 2016 — ainsi que la garantie d’achèvement des travaux ou de remboursement que le vendeur doit constituer dès ce contrat.
Pourquoi cette réforme vise directement les arnaques immobilières
La pratique visée par la loi est connue des professionnels de l’immobilier à Marrakech : un acompte versé sur la base d’un document tamponné par une agence, présenté comme engageant, alors qu’il n’a jamais été reçu par un officier public. En cas de vice caché, de double vente ou de non-obtention d’un financement, l’acheteur se retrouvait sans véritable recours. Avec la loi 41.25, la question à poser avant tout versement devient simple : qui reçoit cet acte, et à quel titre ? Un document signé uniquement entre les parties, même avec un cachet d’agence, n’a plus de valeur juridique.
Cette exigence s’ajoute aux vérifications déjà nécessaires avant d’acheter auprès d’un promoteur — identité de la société, titre foncier du terrain, permis de construire, avancement du chantier — détaillées dans notre checklist des documents à demander à un promoteur immobilier. Pour un promoteur inconnu, vérifier son appartenance à la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), organisation professionnelle reconnue par la CGEM, reste un point de contrôle utile, en complément — non en remplacement — de la vérification de la forme de l’acte.
Ce qui reste incertain
Le texte de la loi 41.25 ne prévoit aucune période transitoire explicite ; il s’applique depuis sa publication. Il a également été publié dans un premier temps en édition arabe du Bulletin officiel, ce qui explique que plusieurs ressources en français décrivent encore l’ancienne règle de 2024. Pour un acte signé avant le 16 juillet 2026 mais dont les effets ne sont pas encore purgés — une promesse de vente en cours, par exemple — la qualification exacte doit être vérifiée au cas par cas par le notaire ou l’adoul qui recevra l’acte définitif, plutôt que d’être tranchée par analogie.
Checklist avant de signer à Marrakech
- Demander qui reçoit le document signé : un notaire, un adoul, ou personne d’habilité — dans ce dernier cas, ne rien verser
- Pour un bien immatriculé, vérifier que l’acte relève bien d’un notaire ; pour un bien non titré ou en moulkiya, de l’adoul compétent
- Sur un achat auprès d’un promoteur, exiger que le contrat préliminaire de VEFA soit dressé dans les mêmes conditions, et pas seulement un « contrat de réservation » interne à l’agence
- Pour un achat par procuration (MRE), vérifier que la procuration elle-même est un acte authentique, distinct de l’acte de vente
- Ne jamais assimiler un cachet ou une signature d’agence à un acte authentique, même sur un document d’apparence officielle
Ce qu’il faut retenir
La loi 41.25 ne complique pas l’achat immobilier au Maroc : elle ferme une voie annexe qui affaiblissait la protection de l’acheteur. Pour qui investit à Marrakech, la vigilance porte moins sur la loi elle-même que sur une confusion de calendrier : le compromis sous seing privé est nul depuis août 2024, pas depuis 2026. Dans les deux cas, la règle pratique reste la même — ne jamais verser d’acompte avant qu’un notaire ou un adoul n’ait reçu le document engageant le vendeur. Pour resituer cette exigence dans l’ensemble du parcours d’achat, notre guide sur le rôle et les honoraires du notaire au Maroc et notre dossier sur le titre foncier et la moulkiya à Marrakech complètent cette lecture.
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Avis de non-responsabilité : Cet article est une analyse éditoriale et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Toute décision d'investissement doit être précédée d'une consultation auprès de professionnels qualifiés.
