Sinds 16 juli 2026 vereist wet nr. 41.25 een authentieke akte — opgemaakt door een notaris of een adoul — voor elke vastgoedverkoop, elk voorlopig koopcontract, elke bijbehorende volmacht, elk mede-eigendomscontract en elk voorlopig VEFA-contract (koop op plan) in Marokko. Een document dat in de kantoren van een vastgoedkantoor is opgesteld en ondertekend, zonder openbaar ambtenaar, is nietig en beschermt geen enkele betaalde aanbetaling.
Algemene informatie: dit artikel vervangt geen advies van een notaris, een adoul of een advocaat. Laat vóór het ondertekenen of betalen van een aanbetaling in Marrakech de precieze aard van het document controleren door een onafhankelijke professional.
Een voorlopig koopcontract dat bij een makelaar in Marrakech wordt ondertekend, zonder tussenkomst van een notaris of een adoul, heeft sinds 16 juli 2026 geen enkele juridische waarde meer. Wet nr. 41.25, afgekondigd bij dahir nr. 1.26.30 van 3 juli 2026 en gepubliceerd in het Staatsblad nr. 7526, beperkt de lijst van professionals die bevoegd zijn om een vastgoedakte op te maken — en schrapt daarmee een optie die pas achttien maanden eerder was geopend. Voor wie een riad, een appartement of een stuk grond in Marrakech koopt, verandert dit de eerste vraag die vóór ondertekening gesteld moet worden.
Wat wet 41.25 precies bepaalt
De tekst wijzigt artikel 4 van het Wetboek van Zakelijke Rechten (wet nr. 39.08). Ze verplicht, op straffe van nietigheid, de authentieke vorm voor elke eigendomsoverdracht van een onroerend goed, elke vestiging of tenietgaan van een ander zakelijk recht, alsook voor het voorlopig koopcontract en de bijbehorende volmachten. “Authentieke akte” betekent niet “notariële akte”: in Marokko zijn zowel de notaris als de adoul bevoegd om zo’n akte op te maken, afhankelijk van de aard van het goed. De notaris stelt de gebruikelijke akte op voor een geregistreerd goed met een eigendomstitel; de adoul stelt de traditionele akten op, gebruikelijk voor niet-geregistreerde grond — nog steeds gangbaar in delen van de medina van Marrakech.
Wat met wet 41.25 verdwijnt, is een derde weg die in augustus 2024 werd geopend: de akte met vaste datum, opgesteld door een advocaat toegelaten bij het Hof van Cassatie. Die optie, achttien maanden lang wettig, bestaat sinds 16 juli 2026 niet meer.
Let op de datum: het voorlopig koopcontract is al sinds 2024 nietig
Veel lezers koppelen deze verandering enkel aan 2026. In werkelijkheid is het wet nr. 41-24, gepubliceerd in het Staatsblad nr. 7328 van 22 augustus 2024, die de zwaarste gevolgen heeft voor een koper: die wet voegde het voorlopig koopcontract en de bijbehorende volmachten toe aan artikel 4 van het Wetboek van Zakelijke Rechten. Een voorlopig koopcontract tussen particulieren of via een makelaar, zonder notaris of adoul, was dus al sinds 2024 nietig — wet 41.25 van 2026 heeft alleen de tweede weg (de toegelaten advocaat) gesloten die sinds die datum nog openstond.
De transacties die in Marrakech geraakt worden
De reikwijdte gaat verder dan alleen de definitieve verkoopakte:
| Transactie | Van kracht sinds |
|---|---|
| Verkoop van een onroerend goed (eigendomsoverdracht) | Artikel 4, Wetboek van Zakelijke Rechten |
| Voorlopig koopcontract | Augustus 2024 (wet 41-24) |
| Volmacht gekoppeld aan een verkoop of voorlopig contract | Augustus 2024 (wet 41-24) |
| Mede-eigendomsakten (wet 18.00) | Wet 41.25, juli 2026 |
| Voorlopig VEFA-contract (koop op plan) | Wet 41.25, juli 2026 |
Twee regels verdienen bijzondere aandacht bij een aankoop in Marrakech. Het voorlopig koopcontract, omdat dit het eerste document is dat een koper ondertekent, vaak nog vóór het betalen van enige aanbetaling. En het voorlopig VEFA-contract, dat ontwikkelaars afgeven bij nieuwbouwprojecten in Guéliz, Hivernage of de Palmeraie, onder wisselende commerciële benamingen. Onze gids over het wettelijke betalingsschema van VEFA in Marokko beschrijft het schema in vijf stappen, vastgelegd in artikel 618-6 van het Wetboek van Verbintenissen en Contracten — vaak verward met een “20/30/30/20”-schema dat sinds 2016 niet meer overeenkomt met de geldende tekst — evenals de garantie voor voltooiing of terugbetaling die de verkoper vanaf dat contract moet stellen.
Waarom deze hervorming vastgoedfraude rechtstreeks aanpakt
De praktijk waar deze wet zich tegen richt, is vastgoedprofessionals in Marrakech goed bekend: een aanbetaling gedaan op basis van een document met een stempel van een makelaarskantoor, voorgesteld als bindend, terwijl het nooit door een openbaar ambtenaar is opgemaakt. Bij een verborgen gebrek, een dubbele verkoop of het niet rondkrijgen van een financiering, stond de koper zonder echt verhaal. Met wet 41.25 wordt de vraag die vóór elke betaling gesteld moet worden eenvoudig: wie stelt deze akte op, en in welke hoedanigheid? Een document dat alleen tussen de partijen is ondertekend, zelfs met een stempel van een makelaar, heeft geen juridische waarde meer.
Deze eis komt bovenop de controles die al nodig zijn vóór een aankoop bij een ontwikkelaar — identiteit van de vennootschap, eigendomstitel van de grond, bouwvergunning, voortgang van de werf — beschreven in onze checklist van documenten die je aan een vastgoedontwikkelaar moet vragen. Voor een onbekende ontwikkelaar blijft het controleren van het lidmaatschap bij de Nationale Federatie van Vastgoedontwikkelaars (FNPI), een beroepsorganisatie erkend door de CGEM, een nuttige extra check — naast, niet in plaats van, de controle van de vorm van de akte.
Wat onduidelijk blijft
De tekst van wet 41.25 voorziet geen expliciete overgangsperiode; ze geldt vanaf de publicatiedatum. Ze werd bovendien aanvankelijk enkel in de Arabische editie van het Staatsblad gepubliceerd, wat verklaart waarom meerdere Franstalige bronnen nog de oude regel van 2024 beschrijven. Voor een akte die vóór 16 juli 2026 werd ondertekend maar waarvan de gevolgen nog niet volledig zijn afgewikkeld — bijvoorbeeld een lopend voorlopig koopcontract — moet de precieze kwalificatie per geval worden nagegaan bij de notaris of adoul die de definitieve akte zal opmaken, in plaats van bij analogie te worden aangenomen.
Checklist vóór het ondertekenen in Marrakech
- Vraag wie het ondertekende document opstelt: een notaris, een adoul, of geen bevoegde ambtenaar — betaal in dat laatste geval niets
- Ga voor een geregistreerd goed na dat de akte bij een notaris hoort; voor een niet-geregistreerd goed of een goed onder moulkiya-gewoonterecht, bij de bevoegde adoul
- Eis bij een aankoop van een ontwikkelaar dat het voorlopig VEFA-contract onder dezelfde voorwaarden wordt opgesteld, en niet slechts een intern “reserveringscontract” van het kantoor
- Controleer bij een aankoop via volmacht (Marokkanen in het buitenland) dat de volmacht zelf een authentieke akte is, los van de verkoopakte
- Beschouw een stempel of handtekening van een makelaarskantoor nooit als een authentieke akte, ook niet op een officieel ogend document
Wat te onthouden
Wet 41.25 maakt een vastgoedaankoop in Marokko niet ingewikkelder: ze sluit een zijweg die de bescherming van de koper verzwakte. Voor wie in Marrakech investeert, zit de echte waakzaamheid minder in de wet zelf dan in een verwarring over de datum: een onderhands voorlopig koopcontract is al sinds augustus 2024 nietig, niet pas sinds 2026. In beide gevallen blijft de praktische regel dezelfde — betaal nooit een aanbetaling voordat een notaris of adoul het document heeft opgemaakt dat de verkoper bindt. Om deze eis in het volledige aankoopproces te plaatsen, vullen onze gids over de rol en het honorarium van de notaris in Marokko en ons dossier over de eigendomstitel en moulkiya in Marrakech deze lezing aan.
Trefwoorden
Disclaimer : Dit artikel is redactionele analyse en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Raadpleeg gekwalificeerde professionals vóór elke investeringsbeslissing.
