Desde el 16 de julio de 2026, la ley n.º 41.25 exige el acto auténtico —otorgado ante notario o adul— para toda venta inmobiliaria, compromiso de venta, poder relacionado, contrato de copropiedad y contrato preliminar de VEFA en Marruecos. Un documento redactado y firmado en las oficinas de una agencia, sin un funcionario público, es nulo y no protege ninguna señal entregada.
Información general: este artículo no sustituye el asesoramiento de un notario, un adul o un abogado. Antes de firmar o entregar una señal en Marrakech, haga verificar la naturaleza exacta del documento por un profesional independiente.
Un compromiso de venta firmado con un agente inmobiliario en Marrakech, sin pasar por un notario o un adul, ya no tiene ningún valor jurídico desde el 16 de julio de 2026. La ley n.º 41.25, promulgada por el dahír n.º 1.26.30 del 3 de julio de 2026 y publicada en el Boletín Oficial n.º 7526, reduce la lista de profesionales habilitados para otorgar un acto inmobiliario, y elimina una vía que solo había estado abierta durante dieciocho meses. Para quien compra un riad, un piso o un terreno en Marrakech, esto cambia la primera pregunta que hay que hacer antes de firmar.
Qué dice exactamente la ley 41.25
El texto modifica el artículo 4 del Código de Derechos Reales (ley n.º 39.08). Exige, bajo pena de nulidad, la forma auténtica para toda transferencia de propiedad de un inmueble, toda creación o extinción de otro derecho real, así como para el compromiso de venta inmobiliaria y los poderes relacionados con él. «Acto auténtico» no significa «acto notarial»: en Marruecos, el notario y el adul están igualmente habilitados para otorgarlo, según la naturaleza del bien. El notario redacta el acto habitual para un bien inmatriculado con título de propiedad; el adul redacta los actos tradicionales, propios del suelo no titulado, una situación aún frecuente en algunas zonas de la medina de Marrakech.
Lo que desaparece con la ley 41.25 es una tercera vía abierta en agosto de 2024: el acto con fecha cierta redactado por un abogado acreditado ante el Tribunal de Casación. Esa opción, lícita durante dieciocho meses, ya no existe desde el 16 de julio de 2026.
Cuidado con la fecha: la nulidad del compromiso viene de 2024
Muchos lectores asocian este cambio solo a 2026. En realidad, es la ley n.º 41-24, publicada en el Boletín Oficial n.º 7328 del 22 de agosto de 2024, la que tiene más consecuencias para un comprador: añadió al artículo 4 del Código de Derechos Reales el compromiso de venta inmobiliaria y los mandatos relacionados con él. Un compromiso firmado entre particulares o en una agencia, sin notario ni adul, ya era nulo desde 2024; la ley 41.25 de 2026 solo cerró la segunda vía (el abogado acreditado) que había quedado abierta desde esa fecha.
Las operaciones afectadas en Marrakech
El alcance es más amplio que el simple acto de venta final:
| Operación | Vigente desde |
|---|---|
| Venta de un inmueble (transferencia de propiedad) | Artículo 4, Código de Derechos Reales |
| Compromiso de venta inmobiliaria | Agosto de 2024 (ley 41-24) |
| Poder relacionado con una venta o un compromiso | Agosto de 2024 (ley 41-24) |
| Actos de copropiedad (ley 18.00) | Ley 41.25, julio de 2026 |
| Contrato preliminar de VEFA (compra sobre plano) | Ley 41.25, julio de 2026 |
Dos líneas merecen especial atención para una compra en Marrakech. El compromiso de venta, porque es el primer documento que firma el comprador, a menudo antes incluso de entregar una señal. Y el contrato preliminar de VEFA, entregado por los promotores en los proyectos nuevos de Guéliz, Hivernage o la Palmeraie, bajo denominaciones comerciales variables. Nuestra guía sobre el calendario legal de la VEFA en Marruecos detalla el esquema en cinco etapas fijado por el artículo 618-6 del código de obligaciones y contratos —a menudo confundido con un calendario «20/30/30/20» que ya no corresponde al texto vigente desde 2016— así como la garantía de terminación o de reembolso que el vendedor debe constituir desde ese contrato.
Por qué esta reforma apunta directamente a las estafas inmobiliarias
La práctica que la ley combate es bien conocida por los profesionales inmobiliarios de Marrakech: una señal entregada sobre la base de un documento sellado por una agencia, presentado como vinculante, cuando nunca fue otorgado ante un funcionario público. En caso de vicio oculto, doble venta o falta de financiación, el comprador se quedaba sin recurso real. Con la ley 41.25, la pregunta que hay que hacer antes de cualquier pago es simple: ¿quién otorga este acto y en calidad de qué? Un documento firmado solo entre las partes, aunque lleve el sello de una agencia, ya no tiene valor jurídico.
Esta exigencia se suma a las verificaciones ya necesarias antes de comprar a un promotor —identidad de la sociedad, título de propiedad del terreno, permiso de construcción, avance de la obra— detalladas en nuestra lista de documentos que hay que pedir a un promotor inmobiliario. Para un promotor desconocido, comprobar su pertenencia a la Federación Nacional de Promotores Inmobiliarios (FNPI), organización profesional reconocida por la CGEM, sigue siendo un control útil, además de —y no en lugar de— verificar la forma del acto.
Lo que sigue siendo incierto
El texto de la ley 41.25 no prevé un período transitorio explícito; se aplica desde su publicación. Además, se publicó inicialmente solo en la edición árabe del Boletín Oficial, lo que explica que varios recursos en francés sigan describiendo la antigua regla de 2024. Para un acto firmado antes del 16 de julio de 2026 pero cuyos efectos aún no se han agotado —un compromiso de venta en curso, por ejemplo—, la calificación exacta debe verificarse caso por caso con el notario o el adul que otorgará el acto definitivo, en lugar de resolverse por analogía.
Lista de comprobación antes de firmar en Marrakech
- Preguntar quién otorga el documento firmado: un notario, un adul, o ningún funcionario habilitado; en este último caso, no entregar nada
- Para un bien inmatriculado, comprobar que el acto corresponde a un notario; para un bien no titulado o en régimen de moulkiya, al adul competente
- En una compra a un promotor, exigir que el contrato preliminar de VEFA se otorgue en las mismas condiciones, no solo un «contrato de reserva» interno de la agencia
- Para una compra mediante poder (marroquíes residentes en el extranjero), comprobar que el propio poder es un acto auténtico, distinto del acto de venta
- No confundir nunca un sello o una firma de agencia con un acto auténtico, aunque el documento tenga apariencia oficial
Lo que hay que recordar
La ley 41.25 no complica la compra de un inmueble en Marruecos: cierra una vía secundaria que debilitaba la protección del comprador. Para quien invierte en Marrakech, la vigilancia recae menos en la ley en sí que en una confusión de fechas: el compromiso de venta privado es nulo desde agosto de 2024, no desde 2026. En ambos casos, la regla práctica es la misma: nunca entregar una señal antes de que un notario o un adul haya otorgado el documento que vincula al vendedor. Para situar esta exigencia dentro del proceso completo de compra, nuestra guía sobre el papel y los honorarios del notario en Marruecos y nuestro dossier sobre el título de propiedad y la moulkiya en Marrakech completan esta lectura.
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Aviso : Este artículo es un análisis editorial y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Toda decisión de inversión debe consultarse con profesionales cualificados.
