Anotación preventiva en el título de propiedad: cómo proteger su anticipo entre el compromiso y la escritura en Marrakech

Entre la firma de una promesa de venta y la escritura definitiva suelen pasar varias semanas, incluso meses. Durante ese tiempo el título de propiedad sigue a nombre del vendedor y, jurídicamente, nada impide que se presente otro acto en el Registro de la Propiedad. La prenotación es la herramienta prevista para cubrir ese vacío. Los compradores la conocen poco, y sin embargo es una de las pocas protecciones inscritas directamente en el título.

Qué dice el texto: el artículo 85

El dahir de 12 de agosto de 1913 sobre el registro de la propiedad, en su versión modificada por la ley 14-07 y publicada por la ANCFCC, establece que «todo aquel que pretenda un derecho sobre un inmueble inmatriculado puede solicitar una prenotación para la conservación provisional de ese derecho». El conservador la inscribe en el título en tres casos:

• en virtud de un título que el conservador no puede inscribir tal como está;
• en virtud de una orden del presidente del tribunal de primera instancia del lugar del inmueble;
• en virtud de una copia de demanda sobre el fondo presentada ante el tribunal competente.

El punto esencial cabe en una frase del mismo artículo: «la fecha de la prenotación fija el rango de la inscripción posterior del derecho cuya conservación se solicita». Es decir, el comprador que ha hecho prenotar su derecho pasa por delante de quien presente su acto después.

Según ReaConsult y Mubawab, los compromisos de venta y las ventas sujetas a condiciones suspensivas figuran entre los derechos que pueden prenotarse.

Por qué es útil entre el compromiso y la escritura

ReaConsult cita entre las cláusulas de un precontrato la prenotación en el registro de la propiedad «para impedir una doble venta», junto con el depósito del anticipo en garantía ante notario y la resolución automática si la escritura no se firma en la fecha acordada. El mismo artículo recoge una decisión del tribunal de comercio de Casablanca (n.º 4428, 11 de julio de 2023): un comprador recuperó 2 610 000 MAD más daños y perjuicios tras diez años de incumplimiento del vendedor. El ejemplo muestra sobre todo que el litigio puede alargarse mucho.

La prenotación no lo resuelve todo. Según ReaConsult, no garantiza ni el valor del inmueble ni la ausencia de cargas anteriores ya inscritas en el título. Hay que leer primero el título: una hipoteca o un embargo ya inscritos siguen ahí. Nuestra guía sobre el título de propiedad y la moulkiya detalla estas comprobaciones. Además, la prenotación solo afecta a inmuebles inmatriculados: si el bien no tiene título (moulkiya), no hay dónde inscribirla.

Plazos: las fuentes divergen

Conviene manejar este punto con cautela. El artículo 86, tal como lo sustituyó la ley 14-07 en el texto de la ANCFCC, fija en tres meses desde su pronunciamiento el efecto de una prenotación obtenida por orden judicial, si no se ha practicado la inscripción definitiva. Mubawab y un despacho de abogados de Casablanca mencionan más bien seis meses para una orden. Nos basamos en el texto oficial, pero el plazo aplicable a su caso debe confirmarlo el notario o el conservador.

Según Mubawab, la prenotación basada en una demanda dura lo que dure el procedimiento. ReaConsult indica que sus condiciones de mantenimiento y cancelación dependen de la normativa vigente. No pudimos verificar los costes en una fuente clara: pregunte la tarifa al notario en lugar de fiarse de una cifra aproximada.

El enfoque 2026: forma auténtica obligatoria

Una prenotación en virtud de un título exige un documento que el conservador acepte. La ley 41-25 impone el acto auténtico para las transmisiones de propiedad y, según Bladi.net (16 de junio de 2026), extiende la exigencia a las promesas de venta, con nulidad para los actos privados. Nuestro artículo sobre la ley 41.25 y el acto auténtico detalla el calendario. En la práctica, una promesa hecha en una agencia, sin notario ni adul, no es una base sólida para prenotar nada.

Lista de control antes de pagar un anticipo

• Pida un certificado de propiedad reciente y compruebe que no figure ninguna hipoteca, embargo o prenotación concurrente.
• Haga redactar la promesa en forma auténtica por el notario, nunca solo en una agencia.
• Pague el anticipo en la cuenta de garantía del notario, no al vendedor ni al agente.
• Pregunte al notario si es posible una prenotación para este bien y con qué base (título, orden judicial).
• Incluya en el contrato una fecha límite para firmar la escritura y el destino del anticipo si el vendedor incumple.
• Si el bien no está titulado, resuelva primero la inmatriculación antes de cualquier pago importante.

Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un notario o abogado. Las fuentes divergen en algunos plazos: verifíquelos para su caso.