Een woning met hypotheek kopen in Marrakech: eigendomscertificaat en hypotheekopheffing vóór ondertekening

Veel woningen die in Marrakech te koop staan, zijn met een lening gekocht en de bank heeft er een hypotheek op laten inschrijven. Dat is normaal en op zich geen gebrek: het probleem ontstaat als niemand het vóór de ondertekening regelt. Een woning die « met hypotheek » wordt verkocht, kan niet netjes worden overgedragen zolang de inschrijving op de titel staat.

Waarom de hypotheek de koper aangaat

Volgens ReaConsult blijft de woning belast met een actieve hypotheek zolang de ANCFCC (het kadaster) de inschrijving niet heeft doorgehaald. Dezelfde gids voegt toe dat de notaris zonder opheffing « weigert de authentieke akte af te ronden »: de verkoop is geblokkeerd en een koper die al een voorschot betaalde, zit vast. De gids merkt ook op dat het probleem vaak pas de dag vóór de ondertekening opduikt, waardoor de transactie kan mislukken.

Het risico voor de koper is niet alleen juridisch: het gaat om timing en liquiditeit. Een te vroeg betaald voorschot zet uw geld vast terwijl de verkoper zijn zaken met de bank regelt.

Deze controle komt bovenop die uit onze gids over de eigendomstitel en de moulkiya. Een hypotheek kan alleen worden ingeschreven op een getitelde woning; bij een niet-getitelde woning speelt een ander risico.

Het eigendomscertificaat lezen

Het eigendomscertificaat is het officiële uittreksel uit het kadaster. Volgens ReaConsult vermeldt het de identiteit van de eigenaar en zijn aandelen, de beschrijving en de ingeschreven oppervlakte, en alle lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, verzetten, plus de geschiedenis van overdrachten. Het zegt niets over de werkelijke oppervlakte, de staat van het gebouw of de waarde.

• Prijs: 100 MAD per certificaat, volgens ReaConsult.
• Termijn: 2 dagen, bevestigd door de folder van de ANCFCC.
• Hoe verkrijgen: aan het loket van het kadaster met het titelnummer, online via het ANCFCC-portaal (alleen gedigitaliseerde titels) of via een notaris of advocaat.
• Actualiteit: er is geen wettelijke geldigheidsduur; ReaConsult raadt minder dan 30 dagen aan voor onderhandelingen en een document van dezelfde of de vorige dag voor de authentieke akte.

Vraag het vóór elke betaling aan. Staat er een hypotheek op, vraag de verkoper dan naar de bank en het openstaande saldo.

De hypotheekopheffing: stappen, termijnen, kosten

De opheffing (mainlevée) is de akte waarmee de bank bevestigt dat de schuld is afgelost en de doorhaling toestaat. De gids van ReaConsult beschrijft vijf stappen: aanvraag bij de bank (1 tot 2 weken), afgifte van het document door de bank (2 tot 4 weken), opdracht aan de notaris voor de authentieke vorm (1 week), indiening bij de ANCFCC en betaling van de kosten (1 tot 3 dagen) en doorhaling van de inschrijving (24 tot 48 uur). Hij verwijst naar wet 14-07 op de kadastrale registratie, waaronder artikel 93.

Wat de ANCFCC betreft, vermeldt de officiële folder dat een opheffing « binnen de dag » wordt behandeld zodra ze is ingediend; de lange termijn komt dus vooral van de bank, niet van het kadaster.

Over de kosten verschillen de bronnen:

• Bladi.net noemt een vast tarief van 500 MAD per eigendom voor de opheffing.
• ReaConsult schat het geheel (registratierechten, ANCFCC-kosten, notaris, bank) op ongeveer 1.300 MAD.
• Wafir noemt 200 tot 500 MAD vaste kosten, plus 500 tot 1.500 MAD mogelijke administratiekosten van de bank.

Deze bedragen spreken elkaar niet noodzakelijk tegen (ze dekken andere posten), maar geen ervan vervangt een schriftelijke raming van de notaris. In alle gevallen zijn de bedragen bescheiden tegenover de woningprijs: de inzet is tijd, niet kosten.

Wat we niet konden verifiëren

We vonden geen betrouwbare bron die aangeeft of de koper bij een verkoop juridisch blootgesteld blijft aan de bank van de verkoper, noch hoe de notaris de terugbetaling uit de verkoopprijs in de praktijk regelt. Vraag het de notaris en eis het antwoord schriftelijk. Ons artikel over de rol en het honorarium van de notaris beschrijft wat hij echt controleert, en dat over de voornotering legt uit hoe u het voorschot in de tussentijd beschermt.

Checklist vóór u een voorschot betaalt

• Vraag een eigendomscertificaat van minder dan 30 dagen aan (100 MAD, 2 dagen) en lees het onderdeel lasten.
• Staat er een hypotheek op, vraag dan bank, saldo en een schriftelijk opheffingsschema.
• Reken op 4 tot 8 weken voor de opheffing als de verkoper nog niet begonnen is, volgens de termijnen van ReaConsult.
• Stort het voorschot op de derdenrekening van de notaris, nooit aan de verkoper.
• Leg in het contract een uiterste ondertekeningsdatum vast en wat er met het voorschot gebeurt als de opheffing aansleept.
• Vraag de notaris een schriftelijke raming van alle kosten, opheffing inbegrepen.