Prix au m² à Marrakech par quartier : ce que disent les chiffres officiels du T2 2026 face aux fourchettes d'agences

Chercher « prix m² Marrakech » donne des fourchettes spectaculaires, de 6 000 à 28 000 dirhams selon les sites. Le problème est qu’aucune statistique officielle ne publie de prix au m² par quartier : l’indice de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC mesure des variations par ville et par type de bien. Voici comment lire les deux sources côte à côte, sans les confondre.

Ce que dit l’indice officiel au deuxième trimestre 2026

Selon Hespress, qui reprend la note de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC publiée le 28 août 2026, l’indice national des prix des actifs immobiliers progresse de 0,7 % sur le trimestre comme sur un an. Pour le résidentiel, la hausse annuelle est de 1 %, portée par les appartements (+1,1 %), tandis que les maisons (-0,7 %) et les villas (-0,3 %) reculent.

À Marrakech, les prix gagnent 0,5 % sur le trimestre. C’est un chiffre modeste, comparable à Casablanca (+0,5 %) et inférieur à Tanger (+2,3 %), Rabat (+1,9 %) ou Fès (+1,7 %).

Un prix d’annonce n’est pas un prix de vente : l’indice officiel repose sur des transactions enregistrées, pas sur des demandes de vendeurs.

Un rebond des volumes, pas une flambée des prix

Bladi.net, qui s’appuie sur la même source, rapporte que les ventes à Marrakech avaient chuté de 51,5 % au premier trimestre 2026, avant de rebondir de 18,3 % au deuxième, contre +11 % au niveau national. Selon l’article, le volume resterait environ 43 % sous son niveau de fin 2025.

• Appartements : transactions +13,1 %, prix +0,7 %.
• Villas : transactions +13,6 %, prix -1,3 %.
• Maisons : transactions +36,5 %, prix +2,2 %.
• Terrains urbains : transactions +37,8 %, prix -0,1 %.

La lecture prudente : l’activité revient, mais les vendeurs de villas n’obtiennent pas de hausse. Les chiffres de Bladi et de Hespress reposent sur des bases de comparaison différentes (trimestre précédent ou année précédente) et ne sont pas directement additionnables.

Les fourchettes par quartier : à manier avec prudence

Deux sites d’agences publient des grilles par quartier. Aucune n’est une statistique officielle, et elles ne concordent pas. L’Agence Immobilière (Morgan & James, juin 2026) indique, pour les appartements neufs et anciens :

• Hivernage : 16 000 à 28 000 MAD/m².
• Guéliz : 14 000 à 22 000 MAD/m².
• Victor Hugo / Annakhil : 13 000 à 20 000 MAD/m².
• Agdal : 10 000 à 15 000 MAD/m².
• Targa : 9 000 à 14 000 MAD/m².
• Massira / M’hamid : 6 000 à 9 000 MAD/m².
• Sidi Youssef Ben Ali : 5 500 à 8 500 MAD/m².

Masaken.ma, qui ne cite ni source ni date, annonce par exemple 20 000 à 25 000 MAD/m² à l’Hivernage, 14 000 à 18 000 à Guéliz et 10 000 à 12 500 à Targa. L’écart sur Targa (9 000-14 000 contre 10 000-12 500) illustre le problème : ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des références opposables. Morgan & James le précise lui-même en parlant de valeurs « à valider avec les relevés internes de l’agence ».

Comment utiliser ces chiffres sans surpayer

Les fourchettes servent à situer un bien, pas à le valoriser. Entre le bas et le haut d’une fourchette, l’écart peut dépasser 50 % : l’étage, l’état, le neuf ou l’ancien, la proximité d’une artère et le titre foncier font la différence. Les rendements bruts avancés par les agences (4 à 6 % en location longue durée et 6 à 10 % en courte durée chez Morgan & James) sont des estimations commerciales : consultez notre calcul du rendement net après impôt à Marrakech avant de vous y fier. Pour un budget plus serré, notre guide des quartiers accessibles détaille les alternatives.

Avec un marché où les villas reculent légèrement et où les volumes restent inférieurs à fin 2025, le rapport de force est plus équilibré qu’il n’y paraît : une négociation argumentée est possible.

Checklist avant de proposer un prix

• Relever au moins cinq biens comparables vendus ou en vente dans la même rue ou le même ensemble.
• Demander à l’agence si le prix affiché est celui de l’annonce ou d’une vente conclue.
• Comparer la fourchette de deux sources différentes, jamais une seule.
• Vérifier le titre foncier et le certificat de propriété avant toute négociation.
• Pour une villa, tenir compte de l’indice officiel (-1,3 % de prix au T2 selon Bladi) dans l’offre.
• Suivre la prochaine publication de l’indice de Bank Al-Maghrib avant de vous engager.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Aucun prix au m² par quartier n’a pu être vérifié auprès d’une source officielle.