Prijs per m² in Marrakech per wijk: wat de officiële cijfers van Q2 2026 zeggen versus de bandbreedtes van makelaars

Wie zoekt op “prijs m² Marrakech” krijgt spectaculaire bandbreedtes, van 6.000 tot 28.000 dirham afhankelijk van de site. Het probleem: geen enkele officiële statistiek publiceert een prijs per m² per wijk. De index van Bank Al-Maghrib en het kadaster (ANCFCC) meet veranderingen per stad en per type woning. Zo lees je beide bronnen naast elkaar zonder ze te verwarren.

Wat de officiële index zegt voor het tweede kwartaal van 2026

Volgens Hespress, dat de nota van Bank Al-Maghrib en de ANCFCC van 28 augustus 2026 overneemt, stijgt de nationale vastgoedprijsindex met 0,7 % op kwartaal- en jaarbasis. Voor woningen is de stijging op jaarbasis 1 %, gedragen door appartementen (+1,1 %), terwijl huizen (-0,7 %) en villa’s (-0,3 %) dalen.

In Marrakech stijgen de prijzen met 0,5 % op kwartaalbasis. Dat is bescheiden: vergelijkbaar met Casablanca (+0,5 %) en lager dan Tanger (+2,3 %), Rabat (+1,9 %) of Fes (+1,7 %).

Een vraagprijs is geen verkoopprijs: de officiële index is gebaseerd op geregistreerde transacties, niet op wat verkopers vragen.

Volumes herstellen, prijzen exploderen niet

Bladi.net, dat op dezelfde bron steunt, meldt dat de verkopen in Marrakech in het eerste kwartaal van 2026 met 51,5 % waren gedaald, voordat ze in het tweede kwartaal met 18,3 % herstelden, tegenover +11 % nationaal. Volgens het artikel ligt het volume nog ongeveer 43 % onder het niveau van eind 2025.

• Appartementen: transacties +13,1 %, prijzen +0,7 %.
• Villa’s: transacties +13,6 %, prijzen -1,3 %.
• Huizen: transacties +36,5 %, prijzen +2,2 %.
• Stedelijke grond: transacties +37,8 %, prijzen -0,1 %.

De voorzichtige lezing: de activiteit komt terug, maar verkopers van villa’s krijgen geen verhoging. De cijfers van Bladi en Hespress gebruiken verschillende vergelijkingsbasissen (vorig kwartaal of vorig jaar) en kunnen niet zomaar worden opgeteld.

Bandbreedtes per wijk: met voorzichtigheid

Twee makelaarssites publiceren tabellen per wijk. Geen van beide is een officiële statistiek en ze komen niet overeen. L’Agence Immobilière (Morgan & James, juni 2026) geeft voor nieuwe en oudere appartementen:

• Hivernage: 16.000 tot 28.000 MAD/m².
• Gueliz: 14.000 tot 22.000 MAD/m².
• Victor Hugo / Annakhil: 13.000 tot 20.000 MAD/m².
• Agdal: 10.000 tot 15.000 MAD/m².
• Targa: 9.000 tot 14.000 MAD/m².
• Massira / M’hamid: 6.000 tot 9.000 MAD/m².
• Sidi Youssef Ben Ali: 5.500 tot 8.500 MAD/m².

Masaken.ma, dat geen bron of datum vermeldt, noemt bijvoorbeeld 20.000 tot 25.000 MAD/m² in Hivernage, 14.000 tot 18.000 in Gueliz en 10.000 tot 12.500 in Targa. Het verschil bij Targa (9.000-14.000 tegenover 10.000-12.500) toont het probleem: het zijn ordes van grootte, geen afdwingbare referenties. Morgan & James zelf stelt dat de waarden “gevalideerd moeten worden met de interne gegevens van het kantoor”.

Hoe je deze cijfers gebruikt zonder te veel te betalen

Bandbreedtes helpen een woning te plaatsen, niet om haar te waarderen. Tussen onder- en bovenkant kan het verschil meer dan 50 % zijn: verdieping, staat, nieuw of oud, nabijheid van een hoofdweg en eigendomstitel maken het verschil. De bruto rendementen die makelaars noemen (4 tot 6 % bij langdurige verhuur en 6 tot 10 % bij kortetermijnverhuur volgens Morgan & James) zijn commerciële schattingen: bekijk onze berekening van het netto rendement na belasting in Marrakech voordat je erop vertrouwt.

In een markt waar villa’s licht zakken en volumes onder het niveau van eind 2025 blijven, is de krachtsverhouding evenwichtiger dan ze lijkt: een onderbouwde onderhandeling is mogelijk.

Checklist voordat je een bod doet

• Verzamel minstens vijf vergelijkbare woningen die verkocht of te koop zijn in dezelfde straat of hetzelfde complex.
• Vraag de makelaar of de getoonde prijs een vraagprijs of een afgeronde verkoop is.
• Vergelijk bandbreedtes van twee verschillende bronnen, nooit van één.
• Controleer de eigendomstitel en het eigendomsbewijs vóór elke onderhandeling.
• Houd bij een villa in je bod rekening met de officiële trend (-1,3 % in Q2 volgens Bladi).
• Wacht op de volgende publicatie van de index van Bank Al-Maghrib voordat je je vastlegt.

Dit artikel is informatief en vormt geen beleggingsadvies. Geen enkele prijs per m² per wijk kon worden geverifieerd bij een officiële bron.