Precio por m² en Marrakech por barrio: lo que dicen los datos oficiales del T2 2026 frente a los rangos de las agencias

Buscar «precio m² Marrakech» da rangos espectaculares, de 6.000 a 28.000 dirhams según la web. El problema es que ninguna estadística oficial publica un precio por m² por barrio: el índice de Bank Al-Maghrib y de la ANCFCC (registro de la propiedad) mide variaciones por ciudad y por tipo de inmueble. Así se leen las dos fuentes juntas sin confundirlas.

Lo que dice el índice oficial en el segundo trimestre de 2026

Según Hespress, que recoge la nota de Bank Al-Maghrib y la ANCFCC publicada el 28 de agosto de 2026, el índice nacional de precios de activos inmobiliarios sube un 0,7 % en el trimestre y en un año. En vivienda, el alza anual es del 1 %, impulsada por los apartamentos (+1,1 %), mientras que las casas (-0,7 %) y las villas (-0,3 %) retroceden.

En Marrakech, los precios ganan un 0,5 % en el trimestre. Es una cifra modesta, similar a Casablanca (+0,5 %) e inferior a Tánger (+2,3 %), Rabat (+1,9 %) o Fez (+1,7 %).

Un precio de anuncio no es un precio de venta: el índice oficial se basa en transacciones registradas, no en las peticiones de los vendedores.

Rebote de volúmenes, no explosión de precios

Bladi.net, que se apoya en la misma fuente, indica que las ventas en Marrakech habían caído un 51,5 % en el primer trimestre de 2026 antes de repuntar un 18,3 % en el segundo, frente a +11 % a nivel nacional. Según el artículo, el volumen seguiría un 43 % por debajo del nivel de finales de 2025.

• Apartamentos: transacciones +13,1 %, precios +0,7 %.
• Villas: transacciones +13,6 %, precios -1,3 %.
• Casas: transacciones +36,5 %, precios +2,2 %.
• Suelo urbano: transacciones +37,8 %, precios -0,1 %.

Lectura prudente: la actividad vuelve, pero los vendedores de villas no obtienen subidas. Las cifras de Bladi y de Hespress usan bases de comparación distintas (trimestre anterior o año anterior) y no se pueden sumar sin más.

Rangos por barrio: con cautela

Dos webs de agencias publican tablas por barrio. Ninguna es una estadística oficial y no coinciden. L’Agence Immobilière (Morgan & James, junio de 2026) indica, para apartamentos nuevos y antiguos:

• Hivernage: 16.000 a 28.000 MAD/m².
• Gueliz: 14.000 a 22.000 MAD/m².
• Victor Hugo / Annakhil: 13.000 a 20.000 MAD/m².
• Agdal: 10.000 a 15.000 MAD/m².
• Targa: 9.000 a 14.000 MAD/m².
• Massira / M’hamid: 6.000 a 9.000 MAD/m².
• Sidi Youssef Ben Ali: 5.500 a 8.500 MAD/m².

Masaken.ma, que no cita fuente ni fecha, da por ejemplo 20.000 a 25.000 MAD/m² en Hivernage, 14.000 a 18.000 en Gueliz y 10.000 a 12.500 en Targa. La diferencia en Targa (9.000-14.000 frente a 10.000-12.500) ilustra el problema: son órdenes de magnitud, no referencias oponibles. La propia Morgan & James precisa que los valores deben «validarse con los registros internos de la agencia».

Cómo usar estas cifras sin pagar de más

Los rangos sirven para situar un inmueble, no para valorarlo. Entre el extremo bajo y el alto, la diferencia puede superar el 50 %: la planta, el estado, obra nueva o antigua, la cercanía a una arteria y el título de propiedad marcan la diferencia. Las rentabilidades brutas que citan las agencias (4 a 6 % en alquiler largo y 6 a 10 % en corta duración según Morgan & James) son estimaciones comerciales: consulte nuestro cálculo de la rentabilidad neta tras impuestos en Marrakech antes de fiarse de ellas.

En un mercado donde las villas ceden ligeramente y los volúmenes siguen por debajo de finales de 2025, la correlación de fuerzas es más equilibrada de lo que parece: una negociación argumentada es posible.

Lista de comprobación antes de ofrecer un precio

• Reunir al menos cinco inmuebles comparables vendidos o en venta en la misma calle o urbanización.
• Preguntar a la agencia si el precio mostrado es de anuncio o de una venta cerrada.
• Comparar los rangos de dos fuentes distintas, nunca de una sola.
• Verificar el título de propiedad y el certificado de propiedad antes de negociar.
• Para una villa, tener en cuenta la tendencia oficial (-1,3 % en el T2 según Bladi) en la oferta.
• Esperar la próxima publicación del índice de Bank Al-Maghrib antes de comprometerse.

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento de inversión. Ningún precio por m² por barrio ha podido verificarse con una fuente oficial.