Tipo director al 2,25 %: lo que cambia (o no) con la decisión de Bank Al-Maghrib para su hipoteca en Marrakech

El 22 de septiembre de 2026, el Consejo de Bank Al-Maghrib dejó su tipo director en el 2,25 %, la sexta decisión consecutiva sin cambios. Para un comprador en Marrakech, la buena noticia es la ausencia de malas noticias: no se vislumbra una subida. Pero esa cifra no es la que le cobrará su banco, y conviene entender la diferencia antes de firmar una oferta de préstamo.

Qué decidió Bank Al-Maghrib y por qué

Según Le Matin, la inflación media apenas alcanzó el 0,3 % en los ocho primeros meses de 2026. El banco central la prevé en el 0,7 % para el conjunto del año y en el 1,5 % en 2027. Una inflación tan baja deja pocas razones para subir los tipos, y el crecimiento previsto (4,4 % en 2026, 2,9 % en 2027) tampoco aboga por una bajada inmediata.

En cuanto a la financiación, el banco central prevé una aceleración del crédito bancario al sector no financiero: +8,1 % en 2026 frente al 4,8 % en 2025, y +6,1 % en 2027. Un crédito que se recupera significa bancos activos y expedientes hipotecarios razonablemente bien acogidos, pero no se anuncia ninguna guerra de precios.

El tipo director es un suelo de coste para los bancos, no el precio que usted paga: entre ambos se interponen el margen del banco, el seguro y el perfil del prestatario.

Por qué no se endeuda al 2,25 %

El observatorio del crédito inmobiliario de Wafir (24 de agosto de 2026), basado en las estadísticas de Bank Al-Maghrib y el barómetro Afdal, ofrece estos órdenes de magnitud:

• Tipo medio del mercado: 4,64 % en el primer semestre de 2026, frente al 4,59 % del segundo semestre de 2025;
• Tipo deudor medio de los créditos inmobiliarios: 5,06 % en el 2.º trimestre de 2026 (5,13 % en el 1.º), serie que incluye a los promotores;
• Horquilla según el perfil: del 3,75 % (asalariado indefinido, ingresos altos, gran entrada) al 4,80 % (oferta de ventanilla sin negociar), con la mayoría de las ofertas entre el 4,10 % y el 4,50 %;
• Tarifas específicas para MRE (marroquíes residentes en el extranjero): del 3,55 % al 4,30 %.

Estas series no tienen el mismo perímetro y no son directamente comparables, como señala la propia Wafir. Lo esencial es que la transmisión de la política monetaria es parcial. Desde junio de 2024, según Medi1 News, los tipos deudores habían bajado 58 puntos básicos a finales de septiembre de 2025, frente a 75 puntos del tipo director.

Qué supone un punto de diferencia sobre un millón de dírhams

Esta es una simulación con nuestro propio cálculo (cuotas constantes, sin seguro ni gastos) para un préstamo de 1 000 000 MAD:

Tipo	Plazo	Cuota mensual	Intereses totales
3,75 %	25 años	5 141 MAD	542 394 MAD
4,20 %	20 años	6 166 MAD	479 770 MAD
4,60 %	20 años	6 381 MAD	531 344 MAD
5,00 %	20 años	6 600 MAD	583 894 MAD
5,00 %	25 años	5 846 MAD	753 770 MAD

Dos enseñanzas. Primero, entre el 4,20 % y el 5,00 % a 20 años, la cuota varía 434 MAD pero el coste total más de 100 000 MAD. Segundo, alargar el plazo de 20 a 25 años al 5 % reduce la cuota en 754 MAD a cambio de casi 170 000 MAD más de intereses. Wafir indica una diferencia de unos 175 000 MAD entre el 3,75 % y el 4,80 % a 25 años: nuestro cálculo da 176 600 MAD.

Cómo aprovecharlo en Marrakech

Un tipo director estable da visibilidad, no un regalo. La palanca sigue siendo su expediente y su capacidad de poner a los bancos en competencia. Para un inmueble destinado al alquiler, pruebe el préstamo con un alquiler menor y dos meses de vacío: nuestro análisis de la rentabilidad neta en Marrakech detalla el método. Si financia desde el extranjero, consulte nuestra guía del crédito inmobiliario para MRE y extranjeros y, para más simulaciones, nuestro balance hipotecario de septiembre de 2026.

Una salvedad: los tipos anteriores son medias y horquillas publicadas, no ofertas. Ningún banco garantiza esos niveles, y el próximo Consejo puede cambiar el panorama.

Lista de control antes de firmar una oferta de préstamo

• Pedir tres ofertas por escrito con tipo nominal, seguro y gastos de apertura cuantificados.
• Exigir el cuadro de amortización y comprobar el importe realmente prestado.
• Comparar el coste total (intereses + seguro + gastos), no solo la cuota mensual.
• Obtener por escrito las condiciones de amortización anticipada.
• Probar su presupuesto con un tipo un punto más alto y un alquiler un 20 % menor.
• Reservar un margen para los gastos de adquisición, que se suman al precio, y no descuidar la negociación del precio del inmueble.