Taux directeur à 2,25 % : ce que le statu quo de Bank Al-Maghrib change (ou non) pour votre crédit immobilier à Marrakech

Le 22 septembre 2026, le Conseil de Bank Al-Maghrib a laissé son taux directeur à 2,25 %, soit la sixième décision consécutive sans changement. Pour un acheteur à Marrakech, la bonne nouvelle est une absence de mauvaise nouvelle : pas de hausse en vue. Mais ce chiffre n’est pas celui que votre banque vous facturera, et c’est cet écart qu’il faut comprendre avant de signer une offre de prêt.

Ce que Bank Al-Maghrib a décidé, et pourquoi

Selon Le Matin, l’inflation moyenne n’a atteint que 0,3 % sur les huit premiers mois de 2026. La banque centrale la prévoit à 0,7 % pour l’ensemble de l’année puis à 1,5 % en 2027. Une inflation aussi basse laisse peu de raisons de relever les taux, et la croissance prévue (4,4 % en 2026, 2,9 % en 2027) ne plaide pas non plus pour une baisse immédiate.

Côté financement, la banque centrale projette une accélération du crédit bancaire au secteur non financier : +8,1 % en 2026 contre 4,8 % en 2025, puis +6,1 % en 2027. Un crédit qui se redresse signifie des banques actives, donc des dossiers immobiliers plutôt bien accueillis, mais pas de guerre des prix annoncée.

Le taux directeur est un plancher de coût pour les banques, pas le prix que vous payez : entre les deux s’intercalent la marge de la banque, l’assurance et le profil de l’emprunteur.

Pourquoi vous n’empruntez pas à 2,25 %

L’observatoire Wafir du crédit immobilier (24 août 2026), qui s’appuie sur les statistiques de Bank Al-Maghrib et le baromètre Afdal, donne les ordres de grandeur suivants :

• Taux moyen du marché : 4,64 % au premier semestre 2026, contre 4,59 % au second semestre 2025 ;
• Taux débiteur moyen sur les crédits immobiliers : 5,06 % au 2ᵉ trimestre 2026 (5,13 % au 1ᵉʳ), cette série incluant les promoteurs ;
• Fourchette selon le profil : de 3,75 % (salarié en CDI, revenus élevés, gros apport) à 4,80 % (offre non négociée au guichet), la plupart des offres se situant entre 4,10 % et 4,50 % ;
• Grilles dédiées aux MRE : de 3,55 % à 4,30 %.

Ces séries n’ont pas le même périmètre et ne sont pas directement comparables : Wafir le précise lui-même. Retenez surtout que la répercussion de la politique monétaire est partielle. Depuis juin 2024, selon Medi1 News, les taux débiteurs avaient reculé de 58 points de base à fin septembre 2025, contre 75 points pour le taux directeur.

Ce que 1 point d’écart représente sur 1 million de dirhams

Voici une simulation de notre calcul (mensualités constantes, assurance et frais exclus), pour un prêt de 1 000 000 MAD :

Taux	Durée	Mensualité	Intérêts totaux
3,75 %	25 ans	5 141 MAD	542 394 MAD
4,20 %	20 ans	6 166 MAD	479 770 MAD
4,60 %	20 ans	6 381 MAD	531 344 MAD
5,00 %	20 ans	6 600 MAD	583 894 MAD
5,00 %	25 ans	5 846 MAD	753 770 MAD

Deux enseignements. D’abord, entre 4,20 % et 5,00 % sur 20 ans, la mensualité varie de 434 MAD, mais le coût total de plus de 100 000 MAD. Ensuite, allonger la durée de 20 à 25 ans à 5 % allège la mensualité de 754 MAD, au prix de près de 170 000 MAD d’intérêts supplémentaires. Wafir relève d’ailleurs un écart d’environ 175 000 MAD entre 3,75 % et 4,80 % sur 25 ans : notre calcul retrouve 176 600 MAD.

Comment en tirer parti à Marrakech

Un taux directeur stable donne de la visibilité, pas un cadeau. Le levier reste votre dossier et votre capacité à mettre les banques en concurrence. Pour un bien destiné à la location, testez le crédit avec un loyer réduit et deux mois de vacance : notre analyse du rendement net à Marrakech détaille la méthode. Si vous financez depuis l’étranger, consultez notre guide du crédit immobilier pour MRE et étrangers, et pour le détail des simulations, notre point crédit de septembre 2026.

Une réserve : les taux ci-dessus sont des moyennes et des fourchettes publiées, pas des offres. Aucune banque ne vous garantit ces niveaux, et le prochain Conseil peut changer la donne.

Checklist avant de signer une offre de prêt

• Demander trois offres écrites avec taux nominal, assurance et frais de dossier chiffrés.
• Exiger le tableau d’amortissement et vérifier le montant réellement emprunté.
• Comparer le coût total (intérêts + assurance + frais), pas seulement la mensualité.
• Vérifier les conditions de remboursement anticipé par écrit.
• Tester votre budget avec un taux supérieur d’un point et un loyer inférieur de 20 %.
• Garder une marge pour les frais d’acquisition, qui s’ajoutent au prix, et ne pas négliger la négociation du prix du bien lui-même.