PLF 2027 : ce que le projet change (et ne change pas) pour acheter à Marrakech

Chaque automne, le projet de loi de finances (PLF) fait craindre aux acheteurs une hausse des frais d’acquisition. Pour 2027, le projet n° 60-26 est sur la table, et un point essentiel a été clarifié publiquement : les droits ne bougent pas. D’autres dispositions, plus techniques, méritent pourtant l’attention de quiconque achète ou revend un bien à Marrakech. Précision importante : il s’agit d’un projet, qui peut encore être amendé au Parlement. Cet article ne retient que ce que les sources consultées permettent d’établir.

Ce qui ne change pas : droits d’enregistrement et conservation foncière

C’est la bonne nouvelle pour le budget d’achat. Selon LeSiteinfo (29 octobre 2026), le ministre de l’Économie et des Finances, Fouzi Lekjaa, a déclaré : « Nous n’avons pas touché aux droits d’enregistrement et de conservation foncière. » Les taux actuels restent donc ceux détaillés dans notre guide sur la fiscalité immobilière à Marrakech.

Le même article rapporte une invitation du ministre aux propriétaires d’un bien ancien non immatriculé : procéder à son immatriculation. Ce message rejoint un risque que nous détaillons ailleurs : un bien non titré se vend plus difficilement et se finance mal.

Un projet de loi de finances n’est pas une loi. Tant que le texte n’est pas voté et publié, les dispositions décrites ci-dessous peuvent changer.

Actes anciens non enregistrés : le tarif du jour, sans pénalités

D’après Le Matin (25 octobre 2026) et la note analysée par Upsilon Consulting (28 octobre 2026), le projet modifie le sort des actes qui n’ont jamais été enregistrés :

• Aujourd’hui (article 234-I-1° du Code général des impôts, selon Upsilon) : les droits d’enregistrement et de timbre sur un acte non enregistré se prescrivent par dix ans.
• Selon le projet : les parties qui demandent l’enregistrement paieraient le tarif de droit commun en vigueur le jour de l’enregistrement, sans pénalités ni majorations.

Pour un acheteur, la portée pratique est une interprétation de notre part, à valider avec un notaire : si le vendeur détient un ancien acte jamais enregistré, la régularisation pourrait devenir moins coûteuse. Les sources ne précisent pas la date d’entrée en vigueur ni les conditions exactes.

Attestation d’enregistrement généralisée

Autre mesure relevée par Le Matin et Upsilon : l’attestation d’enregistrement, aujourd’hui exigée pour certaines formalités à la conservation foncière (article 139-I selon Upsilon), serait étendue à tous les actes enregistrés.

Concrètement, pensez à demander et à conserver cette attestation pour chaque acte de votre dossier. Elle peut être réclamée au moment de l’inscription de la vente, étape que nous décrivons dans notre article sur l’inscription de la vente à la conservation foncière.

TVA des marchands de biens et plus-values des non-résidents

Deux autres points concernent des profils précis :

• Marchands de biens (article 89-I-4°) : la revente d’immeubles bâtis par un marchand de biens est aujourd’hui hors champ de la TVA. Le projet prévoit un régime spécial sur option, qui permettrait notamment de déduire la TVA sur les travaux de restauration ou de rénovation (Le Matin, Upsilon). Les conditions et la base d’imposition ne sont pas détaillées dans les sources consultées. Cela concerne surtout les acheteurs de biens rénovés par un professionnel.
• Plus-values des non-résidents : selon Upsilon, un volet de procédure accélérée de régularisation fiscale et un recours devant la Commission nationale du recours fiscal sont prévus (articles 20-III, 221 et 226). Il s’agit de procédure, pas de taux. Un étranger ou un MRE qui revendra devra toutefois suivre ce point, notamment pour la taxe sur le profit immobilier.

Le projet précise aussi la commission locale de taxation compétente pour les litiges sur les profits fonciers et l’enregistrement : celle du lieu de situation de l’immeuble (article 225).

Ce que nous n’avons pas trouvé

Dans les textes et articles consultés, nous n’avons pas trouvé de nouveau taux de taxe sur le profit immobilier, de changement sur l’IR des revenus fonciers, de mesure sur la taxe des terrains non bâtis ni de disposition spécifique aux MRE. Deux sources (Challenge, Médias24) n’ont pas pu être lues, et la note de présentation n’a été relue qu’en partie : une mesure absente de cet article peut donc exister. Le texte intégral du projet reste la référence.

Checklist avant d’acheter ou de signer

• Vérifier si l’acte d’origine du vendeur a bien été enregistré et en demander l’attestation.
• Demander au notaire un décompte écrit des frais, calculé sur les règles en vigueur à la date de signature.
• Si le bien est rénové par un marchand de biens, demander si le prix intègre de la TVA.
• Préférer un bien immatriculé (titre foncier) plutôt qu’un bien non titré.
• Si vous revendrez depuis l’étranger, anticiper les formalités de plus-value.
• Suivre le vote final du texte avant de fixer le calendrier de signature.

Ces éléments sont informatifs et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique.