Après la signature chez le notaire : faire inscrire la vente à la conservation foncière à Marrakech

Vous avez signé l’acte chez le notaire, versé le prix et reçu les clés : l’achat est-il terminé ? Pas tout à fait. Pour un bien immatriculé, la propriété se joue aussi à la conservation foncière, où la vente doit être inscrite sur le titre. Voici ce que cette étape change, ce qu’elle coûte, comment suivre le dossier et pourquoi il faut aussi regarder les saisies. Elle complète notre guide sur la procédure d’achat étape par étape et celui sur le rôle du notaire.

Pourquoi l’inscription compte autant que la signature

Le système foncier marocain repose sur la publicité : selon ReaConsult (28 avril 2026), les droits non inscrits sont inopposables aux tiers, principe rattaché à l’article 2 du dahir du 12 août 1913, et le titre foncier définitif est « la seule preuve de propriété opposable ». Concrètement, tant que votre achat n’apparaît pas sur le titre, un créancier du vendeur ou un second acquéreur peut se prévaloir de ce que dit le registre, pas de votre acte.

C’est la raison pour laquelle le notaire dépose la demande d’inscription après la signature, et pourquoi la prénotation existe pour protéger un acompte avant l’acte. Notons que la loi 41.25 a rendu l’acte authentique obligatoire, comme détaillé dans notre article dédié : l’inscription en est le prolongement logique.

Pour un bien non immatriculé (melk, moulkiya), il n’y a pas de titre sur lequel inscrire : voir titre foncier ou moulkiya.

Ce que coûte l’inscription

Les frais de conservation foncière se paient à l’occasion de la mutation, en général via le notaire. Les sources divergent sur le taux : Wafir (16 mai 2026) indique 1 % du prix déclaré, tandis que ReaConsult retient 1,5 % dans son guide fiscal 2026. Notre précédent guide fiscal donnait déjà une fourchette de 1 % à 1,5 %. Aucune de ces pages ne publie le barème officiel : demandez le montant exact, par écrit, à votre notaire.

Exemple de ReaConsult pour un appartement ancien à 2 M MAD :

• droits d’enregistrement à 4 % : 80 000 MAD ;
• conservation foncière à 1,5 % : 30 000 MAD (20 000 MAD à 1 %, selon Wafir) ;
• honoraires du notaire, environ 1,2 % : 24 000 MAD.

Soit environ 134 000 MAD, ou 6,7 % du prix (calcul de notre rédaction, hors TVA sur les honoraires et autres débours). Le détail des taxes figure dans notre guide de la fiscalité immobilière.

Combien de temps cela prend-il ?

Wafir annonce 30 à 90 jours pour une mutation. C’est une estimation d’un site privé : nous n’avons pas pu extraire de délai officiel du dépliant publié par l’ANCFCC, dont la mise en page est illisible une fois convertie. Considérez ce chiffre comme indicatif, et demandez au notaire la date de dépôt et le numéro de la demande.

Suivre son titre : certificat de propriété et Mohafadati

Le portail de l’ANCFCC propose en ligne la commande et la vérification du certificat de propriété, la vérification d’authenticité des documents délivrés, le service Mohafadati et le paiement des droits. Selon Finances News Hebdo (1er juillet 2026), l’agence a délivré 2,5 millions de certificats de propriété en 2025 (+10 %) et établi 436 000 nouveaux titres.

Mohafadati permet à un propriétaire inscrit de suivre à distance son bien : selon Hespress (13 février 2019), il reçoit une alerte par e-mail ou SMS à chaque opération portée sur ses titres, comme une hypothèque, une saisie ou une vente. Le décret n° 2.18.181 y rattache chaque demande d’inscription, d’où l’importance de communiquer au notaire un numéro de téléphone et un e-mail valides. C’est utile pour un propriétaire non résident.

Deux limites. D’abord, le tarif du certificat varie selon les sources (100 MAD pour ReaConsult, 50 à 100 MAD pour Wafir) : vérifiez-le sur le portail. Ensuite, selon ReaConsult, le portail ne couvre pas encore tous les titres, et les zones rurales comme les anciennes médinas restent à traiter en agence, ce qui concerne les riads.

Saisies pour impayés : un contrôle à ajouter avant d’acheter

Début 2026, Bladi.net (30 janvier) a rapporté que l’ANCFCC demandait à ses conservateurs de recourir de façon systématique aux saisies conservatoires pour recouvrer ses créances impayées. La procédure décrite : mise en demeure avec un délai de 30 jours, ordonnance du président du tribunal de première instance, inscription sur le titre qui bloque le bien, levée uniquement après paiement intégral. Bladi cite la loi 58.00, le code de recouvrement des créances publiques et l’article 110 du dahir foncier. Il s’agit d’un compte rendu de presse : nous n’avons pas pu consulter la note elle-même.

Pour un acheteur, la leçon est simple : une saisie inscrite sur le titre du vendeur peut figurer dans l’état du titre. Faites relever hypothèques, saisies et oppositions juste avant la signature, comme pour un bien hypothéqué.

Checklist après l’achat

• Demander au notaire la preuve du dépôt de la demande d’inscription et son numéro.
• Lui donner un téléphone et un e-mail valides pour Mohafadati.
• Retirer un certificat de propriété récent (moins de 30 jours, conseille ReaConsult) avant la signature, puis un autre après inscription.
• Vérifier que le certificat final porte bien votre nom et la quote-part achetée.
• Conserver les quittances de droits et de frais de conservation.
• Pour un riad en médina, prévoir un contrôle en agence si le portail ne couvre pas le titre.

Les taux et délais proviennent de sites privés et peuvent évoluer ; seul le notaire et l’ANCFCC font foi. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.