Tras la firma ante notario: inscribir la compraventa en el registro de la propiedad de Marrakech

Ha firmado la escritura ante notario, pagado el precio y recibido las llaves: ¿está terminada la compra? No del todo. En un inmueble inmatriculado, la propiedad se decide también en el registro, donde la venta debe inscribirse en el título. Esto es lo que cambia este paso, lo que cuesta, cómo seguir el expediente y por qué conviene revisar también los embargos. Completa nuestra guía sobre el procedimiento de compra paso a paso y la del papel del notario.

Por qué la inscripción importa tanto como la firma

El sistema registral marroquí se basa en la publicidad: según ReaConsult (28 de abril de 2026), los derechos no inscritos no son oponibles a terceros, principio vinculado al artículo 2 del dahir del 12 de agosto de 1913, y el título definitivo es «la única prueba de propiedad oponible». En la práctica, mientras su compra no figure en el título, un acreedor del vendedor o un segundo comprador puede invocar lo que dice el registro, no su escritura.

Por eso el notario presenta la solicitud de inscripción tras la firma, y por eso existe la anotación preventiva para proteger una señal antes de la escritura. Recuerde además que la ley 41.25 hizo obligatoria la escritura auténtica, como explicamos en nuestro artículo específico: la inscripción es su prolongación lógica.

Para un inmueble no inmatriculado (melk, moulkiya) no hay título donde inscribir la venta: véase título de propiedad o moulkiya.

Cuánto cuesta la inscripción

Las tasas del registro se pagan al inscribir la transmisión, normalmente a través del notario. Las fuentes difieren en el tipo: Wafir (16 de mayo de 2026) indica el 1 % del precio declarado, mientras que ReaConsult usa el 1,5 % en su guía fiscal 2026. Nuestra guía fiscal anterior ya daba una horquilla del 1 % al 1,5 %. Ninguna de las dos páginas publica la tarifa oficial: pida a su notario el importe exacto por escrito.

Ejemplo de ReaConsult para un apartamento antiguo de 2 millones de MAD:

• derechos de registro al 4 %: 80.000 MAD;
• conservación al 1,5 %: 30.000 MAD (20.000 MAD al 1 %, según Wafir);
• honorarios del notario, en torno al 1,2 %: 24.000 MAD.

Son unos 134.000 MAD, el 6,7 % del precio (cálculo de nuestra redacción, sin IVA sobre honorarios ni otros desembolsos). Los impuestos se detallan en nuestra guía de fiscalidad inmobiliaria.

¿Cuánto tarda?

Wafir indica de 30 a 90 días para una transmisión. Es una estimación de un sitio privado: no pudimos extraer un plazo oficial del folleto de la ANCFCC, cuya maquetación es ilegible al convertirlo. Tome la cifra como orientativa y pida al notario la fecha de presentación y el número de solicitud.

Seguir su título: certificado de propiedad y Mohafadati

El portal de la ANCFCC ofrece en línea el pedido y la verificación del certificado de propiedad, la comprobación de autenticidad de los documentos emitidos, el servicio Mohafadati y el pago de derechos. Según Finances News Hebdo (1 de julio de 2026), la agencia emitió 2,5 millones de certificados de propiedad en 2025 (+10 %) y creó 436.000 títulos nuevos.

Mohafadati permite a un propietario inscrito vigilar su bien a distancia: según Hespress (13 de febrero de 2019), recibe una alerta por correo electrónico o SMS por cada operación anotada en sus títulos, como una hipoteca, un embargo o una venta. El decreto n.º 2.18.181 vincula cada solicitud de inscripción a este servicio, de ahí la importancia de dar al notario un teléfono y un correo válidos. Es útil para un propietario no residente.

Dos límites. Primero, el precio del certificado varía según la fuente (100 MAD para ReaConsult, de 50 a 100 MAD para Wafir): verifíquelo en el portal. Segundo, según ReaConsult el portal aún no cubre todos los títulos, y las zonas rurales y las medinas antiguas se siguen tramitando en la oficina, lo que afecta a los riads.

Embargos por impagos: un control más antes de comprar

A principios de 2026, Bladi.net (30 de enero) informó de que la ANCFCC pedía a sus conservadores recurrir sistemáticamente a embargos preventivos para cobrar sus créditos impagados. El procedimiento descrito: requerimiento con plazo de 30 días, orden del presidente del tribunal de primera instancia, inscripción en el título que bloquea el inmueble y levantamiento solo tras el pago íntegro. Bladi cita la ley 58.00, el código de recaudación de créditos públicos y el artículo 110 del dahir registral. Es una crónica periodística: no pudimos consultar la nota en sí.

Para un comprador, la lección es sencilla: un embargo inscrito en el título del vendedor puede figurar en el estado del título. Haga relacionar hipotecas, embargos y oposiciones justo antes de firmar, como en el caso de un inmueble hipotecado.

Lista de comprobación tras la compra

• Pedir al notario la prueba de presentación de la solicitud de inscripción y su número.
• Darle un teléfono y un correo válidos para Mohafadati.
• Obtener un certificado de propiedad reciente (menos de 30 días, aconseja ReaConsult) antes de firmar y otro tras la inscripción.
• Comprobar que el certificado final lleva su nombre y la cuota comprada.
• Conservar los recibos de derechos y tasas del registro.
• Para un riad en la medina, prever una comprobación en la oficina si el portal no cubre el título.

Los tipos y plazos proceden de sitios privados y pueden cambiar; solo el notario y la ANCFCC son concluyentes. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico.