Na de handtekening bij de notaris: uw aankoop laten inschrijven bij het kadaster van Marrakech

U hebt de akte bij de notaris getekend, de prijs betaald en de sleutels ontvangen: is de aankoop afgerond? Niet helemaal. Bij een ingeschreven onroerend goed wordt het eigendom ook bij het kadaster beslist, waar de verkoop op de titel moet worden ingeschreven. Hier leest u wat deze stap verandert, wat ze kost, hoe u het dossier opvolgt en waarom u ook naar beslagen moet kijken. Dit vult onze gids over de aankoopprocedure stap voor stap en die over de rol van de notaris aan.

Waarom inschrijving even belangrijk is als de handtekening

Het Marokkaanse grondstelsel berust op openbaarheid: volgens ReaConsult (28 april 2026) zijn niet-ingeschreven rechten niet tegenwerpelijk aan derden, een principe dat aan artikel 2 van de dahir van 12 augustus 1913 wordt gekoppeld, en is de definitieve titel “het enige tegenwerpelijke bewijs van eigendom”. In de praktijk kan een schuldeiser van de verkoper of een tweede koper zich, zolang uw aankoop niet op de titel staat, beroepen op wat het register zegt, niet op uw akte.

Daarom dient de notaris de inschrijvingsaanvraag in na de handtekening, en daarom bestaat de voormerking om een voorschot vóór de akte te beschermen. Let ook op: wet 41.25 maakte de authentieke akte verplicht, zoals uitgelegd in ons specifieke artikel; de inschrijving is er de logische voortzetting van.

Voor een niet-ingeschreven goed (melk, moulkiya) bestaat er geen titel waarop de verkoop kan worden ingeschreven: zie eigendomstitel of moulkiya.

Wat de inschrijving kost

De kadasterkosten worden betaald bij de inschrijving van de overdracht, meestal via de notaris. De bronnen verschillen over het tarief: Wafir (16 mei 2026) vermeldt 1 % van de aangegeven prijs, terwijl ReaConsult in zijn fiscale gids 2026 1,5 % hanteert. Onze eerdere fiscale gids gaf al een bandbreedte van 1 % tot 1,5 %. Geen van beide pagina’s publiceert de officiële tarieflijst: vraag uw notaris het exacte bedrag schriftelijk.

Voorbeeld van ReaConsult voor een ouder appartement van 2 miljoen MAD:

• registratierechten van 4 %: 80.000 MAD;
• kadaster tegen 1,5 %: 30.000 MAD (20.000 MAD tegen 1 %, volgens Wafir);
• notariskosten, ongeveer 1,2 %: 24.000 MAD.

Dat is ongeveer 134.000 MAD, oftewel 6,7 % van de prijs (eigen berekening van onze redactie, exclusief btw op de honoraria en andere uitgaven). De belastingen worden uitgewerkt in onze gids over vastgoedfiscaliteit.

Hoe lang duurt het?

Wafir noemt 30 tot 90 dagen voor een overdracht. Dat is een schatting van een privésite: we konden geen officiële termijn halen uit de folder van de ANCFCC, waarvan de opmaak na conversie onleesbaar is. Beschouw het cijfer als indicatief en vraag de notaris om de datum van indiening en het nummer van de aanvraag.

Uw titel opvolgen: eigendomsbewijs en Mohafadati

Het portaal van de ANCFCC biedt online het aanvragen en controleren van het eigendomsbewijs, een authenticiteitscontrole van afgeleverde documenten, de dienst Mohafadati en de betaling van rechten. Volgens Finances News Hebdo (1 juli 2026) leverde het agentschap in 2025 2,5 miljoen eigendomsbewijzen af (+10 %) en stelde het 436.000 nieuwe titels op.

Mohafadati laat een ingeschreven eigenaar zijn goed op afstand volgen: volgens Hespress (13 februari 2019) krijgt hij per e-mail of sms een melding bij elke handeling op zijn titels, zoals een hypotheek, een beslag of een verkoop. Decreet nr. 2.18.181 koppelt elke inschrijvingsaanvraag eraan, vandaar het belang van een geldig telefoonnummer en e-mailadres voor de notaris. Het is nuttig voor een niet-ingezeten eigenaar.

Twee beperkingen. Ten eerste varieert de prijs van het eigendomsbewijs per bron (100 MAD volgens ReaConsult, 50 tot 100 MAD volgens Wafir): controleer hem op het portaal. Ten tweede dekt het portaal volgens ReaConsult nog niet alle titels, en moeten landelijke gebieden en oude medina’s nog op kantoor worden afgehandeld, wat riads aangaat.

Beslag wegens onbetaalde schulden: een extra controle vóór de aankoop

Begin 2026 meldde Bladi.net (30 januari) dat de ANCFCC haar conservators vroeg systematisch bewarend beslag te leggen om onbetaalde vorderingen te innen. De beschreven procedure: ingebrekestelling met een termijn van 30 dagen, bevel van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg, inschrijving op de titel waardoor het goed geblokkeerd wordt, en opheffing pas na volledige betaling. Bladi noemt wet 58.00, het wetboek voor de invordering van openbare schuldvorderingen en artikel 110 van de grond-dahir. Dit is een persbericht: we konden de nota zelf niet raadplegen.

Voor een koper is de les eenvoudig: een beslag dat op de titel van de verkoper is ingeschreven kan in het titeloverzicht voorkomen. Laat hypotheken, beslagen en verzetten vlak vóór de handtekening opsommen, zoals bij een met hypotheek bezwaard goed.

Checklist na de aankoop

• Vraag de notaris om het bewijs van indiening van de inschrijvingsaanvraag en het nummer ervan.
• Geef hem een geldig telefoonnummer en e-mailadres voor Mohafadati.
• Haal vóór de handtekening een recent eigendomsbewijs op (minder dan 30 dagen oud, adviseert ReaConsult) en na de inschrijving een nieuw.
• Controleer of het definitieve bewijs uw naam en het gekochte aandeel vermeldt.
• Bewaar de kwitanties van rechten en kadasterkosten.
• Plan voor een riad in de medina een controle op kantoor als het portaal de titel niet dekt.

Tarieven en termijnen komen van privésites en kunnen veranderen; alleen de notaris en de ANCFCC zijn doorslaggevend. Deze inhoud is informatief en vormt geen juridisch advies.