Taxe sur les terrains non bâtis en 2026 : ce que la loi 14-25 change pour qui achète un terrain à Marrakech

Acheter un terrain à Marrakech, c’est aussi acheter une charge annuelle que beaucoup d’acquéreurs découvrent après la signature. Depuis janvier 2026, cette charge — la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) — change de logique et, dans les zones bien équipées, de montant.

Ce que change la loi 14-25

La réforme repose sur la loi n° 14-25 du 12 juin 2025, selon Le360. Le texte avait été adopté par la Chambre des représentants le 13 mai 2025 (Médias24). Depuis janvier 2026, le tarif ne dépend plus seulement du zonage administratif mais du niveau d’équipement réel de la parcelle : voirie, eau, électricité, assainissement, éclairage public, services de proximité.

Concrètement, chaque commune doit cartographier ses équipements, classer ses secteurs puis adopter un arrêté fiscal ; les nouveaux tarifs s’appliquent à compter du 1er janvier suivant (Le360). Les zones sont délimitées par décision du président du conseil communal, visée par le gouverneur (Médias24). Le360 indique que Casablanca et Marrakech ont annoncé de nouveaux tarifs conformes à la loi 14-25 depuis le 1er janvier 2026, sans publier les montants pour Marrakech : nous n’avons pas pu les vérifier.

Pour un terrain, la question n’est plus « dans quelle zone est-il classé ? » mais « de quels équipements est-il réellement desservi ? ».

Les montants : de 0,5 à 30 DH le mètre carré

Selon Le360 (septembre 2026), la grille comporte trois catégories :

• zones bien équipées : 15 à 30 DH/m² ;
• zones moyennement équipées : 5 à 15 DH/m² ;
• zones faiblement équipées : 0,5 à 2 DH/m². Médias24, dans sa lecture du projet de mai 2025, citait 0,5 à 5 DH/m² : l’écart n’a pas été tranché par nos sources.

Avant la réforme, les tarifs étaient de 4 à 20 DH/m² pour les zones d’immeubles et de 2 à 12 DH/m² pour les zones de villas et de logement individuel (Médias24). À Casablanca, ils atteignaient 20 et 12 DH/m² (Le360).

Ce que cela donne pour un propriétaire, d’après les exemples de Le360 : 1 000 m² à 10 DH/m² représentent 10 000 DH par an, à 25 DH/m² 25 000 DH, et un hectare en zone bien équipée peut atteindre 300 000 DH par an. Aucune taxe n’est recouvrée en dessous de 200 DH (Médias24). L’enjeu budgétaire est réel : la TNB a rapporté 2,81 milliards de dirhams sur les sept premiers mois de 2026, soit +48,9 % sur un an et 110 % de la prévision annuelle de 2,55 milliards (Le360).

Qui est taxé, qui est exonéré

La taxe vise les terrains situés en périmètre urbain et les terrains attenants à des constructions lorsque leur surface dépasse cinq fois celle des bâtiments (FNH). Elle est due par le propriétaire ou, à défaut, le possesseur ; en indivision, la taxe est établie sur l’indivision et chaque co-indivisaire reste solidaire du tout (FNH).

Le360 liste parmi les exonérations : l’État, les collectivités, les Habous publics et certaines terres collectives ; les terrains agricoles ou professionnels dans la limite de cinq fois la surface exploitée ; et, à titre temporaire, les parcelles sans réseau d’eau ou d’électricité, frappées d’une interdiction de construire ou couvertes par une autorisation de lotir ou de construire. Les opérations d’aménagement bénéficient de 3 ans d’exonération jusqu’à 30 ha, 5 ans de 30 à 100 ha, 7 ans au-delà.

Le paiement est dû avant le 1er mars ; une déclaration tardive ou absente entraîne une majoration de 15 % plus 0,50 % par mois de retard (Le360).

À Marrakech : zonage certifié et contestations

Une circulaire n° 323.G.2, entrée en vigueur le 5 mars 2026, encadre l’application : à Marrakech, Tanger et Fès, un terrain ne peut être taxé sans zonage préalablement certifié, et seules quatre catégories de zones sont imposables (périmètres urbains de la loi 131-12, centres classés, zones touristiques ou d’extension attenantes aux villes, périmètres d’aménagement finalisés). Le360, qui relaie Les Inspirations Eco, cite le cas d’une parcelle périphérique de Marrakech taxée alors qu’aucun schéma directeur n’avait été validé, et indique que les gouverneurs ont 90 jours pour réexaminer les dossiers et annuler les taxations irrégulières.

Côté propriétaire, la charge de la preuve est exigée : certificat d’activité agricole, attestation de raccordement aux réseaux, justificatifs d’avancement des travaux. Les commissions de recours fonctionneraient à environ 30 % de leur capacité, avec des délais de 6 à 18 mois (même source). Ces chiffres relèvent d’une revue de presse et sont à prendre avec prudence.

Ce que cela change pour un acheteur de terrain

Cette taxe réduit le rendement d’un terrain détenu « en attente ». Elle pèse surtout sur la spéculation en zone bien équipée, tandis que la périphérie peu desservie reste faiblement taxée, mais plus exposée aux blocages de permis. Notre guide sur la constructibilité d’un terrain à Marrakech et celui sur le statut foncier pour un étranger restent le préalable ; la TNB s’ajoute au calcul de votre budget, comme la taxe d’habitation et la TSC pour un bien bâti.

Checklist avant d’acheter

• Demandez à la commune le tarif TNB applicable à la parcelle exacte et sa catégorie d’équipement (non publié à ce jour pour Marrakech dans nos sources).
• Multipliez la surface par le tarif et intégrez le résultat sur la durée de détention prévue, avant de négocier le prix.
• Exigez les justificatifs de paiement ou d’exonération des années précédentes.
• Vérifiez si la parcelle relève d’une exonération temporaire (autorisation de lotir ou de construire, absence de réseaux).
• Si vous construisez vite, comparez le coût de la taxe au calendrier du permis.
• En indivision, rappelez-vous la solidarité entre co-indivisaires.
• Faites relire les chiffres par votre notaire ou un fiscaliste avant de signer.

Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un fiscaliste. Les tarifs exacts de Marrakech dépendent de l’arrêté communal et n’ont pas pu être vérifiés.