Impuesto sobre solares no edificados en 2026: lo que cambia la ley 14-25 para quien compra un terreno en Marrakech

Comprar un terreno en Marrakech significa también comprar una carga anual que muchos compradores descubren tras la firma. Desde enero de 2026, esa carga —el impuesto sobre solares no edificados (TNB)— cambia de lógica y, en las zonas bien equipadas, de importe.

Lo que cambia la ley 14-25

La reforma se basa en la ley n.º 14-25 del 12 de junio de 2025, según Le360. La Cámara de Representantes había aprobado el proyecto el 13 de mayo de 2025 (Médias24). Desde enero de 2026, la tarifa ya no depende solo de la zonificación administrativa, sino del nivel de equipamiento real de la parcela: calles, agua, electricidad, saneamiento, alumbrado público, servicios de proximidad.

En la práctica, cada municipio debe cartografiar sus equipamientos, clasificar sus sectores y adoptar una ordenanza fiscal; las nuevas tarifas se aplican a partir del 1 de enero siguiente (Le360). Las zonas se delimitan por decisión del presidente del consejo municipal, visada por el gobernador (Médias24). Le360 indica que Casablanca y Marrakech anunciaron nuevas tarifas conformes a la ley 14-25 desde el 1 de enero de 2026, sin publicar los importes de Marrakech: no hemos podido verificarlos.

Para un terreno, la pregunta ya no es «¿en qué zona está clasificado?», sino «¿qué equipamientos llegan realmente hasta él?».

Los importes: de 0,5 a 30 DH por metro cuadrado

Según Le360 (septiembre de 2026), la tarifa tiene tres categorías:

• zonas bien equipadas: de 15 a 30 DH/m²;
• zonas medianamente equipadas: de 5 a 15 DH/m²;
• zonas poco equipadas: de 0,5 a 2 DH/m². Médias24, al leer el proyecto de mayo de 2025, citaba de 0,5 a 5 DH/m²: nuestras fuentes no zanjan la diferencia.

Antes de la reforma, las tarifas eran de 4 a 20 DH/m² en zonas de edificios y de 2 a 12 DH/m² en zonas de villas y vivienda individual (Médias24). En Casablanca llegaban a 20 y 12 DH/m² (Le360).

Lo que supone para un propietario, según los ejemplos de Le360: 1.000 m² a 10 DH/m² son 10.000 DH al año, a 25 DH/m² 25.000 DH, y una hectárea en zona bien equipada puede alcanzar 300.000 DH anuales. No se recauda impuesto por debajo de 200 DH (Médias24). La apuesta presupuestaria es real: la TNB recaudó 2.810 millones de dírhams en los siete primeros meses de 2026, un 48,9 % más que un año antes y el 110 % de la previsión anual de 2.550 millones (Le360).

Quién paga y quién está exento

El impuesto afecta a los terrenos situados en perímetro urbano y a los terrenos contiguos a construcciones cuando su superficie supera cinco veces la edificada (FNH). Lo debe el propietario o, en su defecto, el poseedor; en copropiedad indivisa, el impuesto se establece sobre la indivisión y cada copropietario responde solidariamente del total (FNH).

Le360 enumera entre las exenciones: el Estado, las colectividades, los Habous públicos y ciertas tierras colectivas; los terrenos agrícolas o profesionales hasta cinco veces la superficie explotada; y, con carácter temporal, las parcelas sin red de agua o electricidad, con prohibición de construir o cubiertas por una autorización de parcelación o de construcción. Las operaciones de urbanización disfrutan de 3 años de exención hasta 30 ha, 5 años de 30 a 100 ha y 7 años por encima.

El pago vence antes del 1 de marzo; una declaración tardía o ausente conlleva un recargo del 15 % más un 0,50 % por mes de retraso (Le360).

En Marrakech: zonificación certificada e impugnaciones

La circular n.º 323.G.2, en vigor desde el 5 de marzo de 2026, regula la aplicación: en Marrakech, Tánger y Fez, un terreno no puede gravarse sin una zonificación previamente certificada, y solo cuatro categorías de zonas son imponibles (perímetros urbanos de la ley 131-12, centros clasificados, zonas turísticas o de expansión contiguas a las ciudades, perímetros de ordenación finalizados). Le360, que se hace eco de Les Inspirations Eco, cita el caso de una parcela periférica de Marrakech gravada sin que se hubiera validado ningún plan director, e indica que los gobernadores disponen de 90 días para revisar los expedientes y anular las liquidaciones irregulares.

El propietario debe aportar pruebas: certificado de actividad agrícola, certificado de conexión a redes, justificantes del avance de obra. Las comisiones de recurso funcionarían a un 30 % de su capacidad, con plazos de 6 a 18 meses (misma fuente). Estas cifras proceden de una revista de prensa y deben tomarse con cautela.

Qué cambia para un comprador de terreno

El impuesto reduce la rentabilidad de un terreno mantenido «en espera». Pesa sobre todo en la especulación en zonas bien equipadas, mientras que la periferia poco dotada sigue poco gravada, pero más expuesta a bloqueos de licencias. Nuestra guía sobre la edificabilidad de un terreno en Marrakech y la del estatuto del suelo para extranjeros siguen siendo el paso previo; la TNB se suma a su presupuesto, como el impuesto de habitación y la TSC en un inmueble construido.

Lista de comprobación antes de comprar

• Pida al ayuntamiento la tarifa TNB aplicable a la parcela exacta y su categoría de equipamiento (no publicada para Marrakech en nuestras fuentes hasta hoy).
• Multiplique la superficie por la tarifa y proyecte el resultado sobre el periodo de tenencia previsto antes de negociar el precio.
• Exija los justificantes de pago o de exención de años anteriores.
• Compruebe si la parcela se beneficia de una exención temporal (autorización de parcelación o construcción, ausencia de redes).
• Si va a construir pronto, compare el coste del impuesto con el calendario de la licencia.
• En copropiedad indivisa, recuerde la solidaridad entre copropietarios.
• Haga revisar las cifras a su notario o a un asesor fiscal antes de firmar.

Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un notario o asesor fiscal. Las tarifas exactas de Marrakech dependen de la ordenanza municipal y no han podido verificarse.