Belasting op onbebouwde grond in 2026: wat wet 14-25 verandert voor wie een perceel in Marrakech koopt

Een perceel kopen in Marrakech betekent ook een jaarlijkse last kopen die veel kopers pas na de ondertekening ontdekken. Sinds januari 2026 werkt die last — de belasting op onbebouwde gronden (TNB) — volgens een nieuwe logica en, in goed uitgeruste zones, met een ander bedrag.

Wat wet 14-25 verandert

De hervorming steunt op wet nr. 14-25 van 12 juni 2025, volgens Le360. Het wetsontwerp was op 13 mei 2025 aangenomen door de Kamer van Volksvertegenwoordigers (Médias24). Sinds januari 2026 hangt het tarief niet meer alleen af van de administratieve zonering, maar van de werkelijke uitrusting van het perceel: wegen, water, elektriciteit, riolering, openbare verlichting, voorzieningen in de buurt.

Concreet moet elke gemeente haar voorzieningen in kaart brengen, haar sectoren indelen en een belastingbesluit aannemen; de nieuwe tarieven gelden vanaf 1 januari van het volgende jaar (Le360). De zones worden afgebakend door een beslissing van de voorzitter van de gemeenteraad, geviseerd door de gouverneur (Médias24). Le360 meldt dat Casablanca en Marrakech nieuwe tarieven in lijn met wet 14-25 hebben aangekondigd sinds 1 januari 2026, zonder de bedragen voor Marrakech te publiceren: we konden ze niet verifiëren.

Voor een perceel is de vraag niet langer “in welke zone is het ingedeeld?”, maar “welke voorzieningen bereiken het echt?”.

De bedragen: van 0,5 tot 30 DH per vierkante meter

Volgens Le360 (september 2026) kent het tarief drie categorieën:

• goed uitgeruste zones: 15 tot 30 DH/m²;
• matig uitgeruste zones: 5 tot 15 DH/m²;
• slecht uitgeruste zones: 0,5 tot 2 DH/m². Médias24 noemde bij het ontwerp van mei 2025 0,5 tot 5 DH/m²: ons bronnenmateriaal beslecht dat verschil niet.

Vóór de hervorming bedroegen de tarieven 4 tot 20 DH/m² voor zones met appartementsgebouwen en 2 tot 12 DH/m² voor villazones en zones voor individuele woningen (Médias24). In Casablanca waren dat 20 en 12 DH/m² (Le360).

Wat dat voor een eigenaar betekent, volgens de voorbeelden van Le360: 1.000 m² aan 10 DH/m² is 10.000 DH per jaar, aan 25 DH/m² 25.000 DH, en een hectare in een goed uitgeruste zone kan tot 300.000 DH per jaar oplopen. Onder 200 DH wordt geen belasting geïnd (Médias24). De budgettaire inzet is reëel: de TNB bracht in de eerste zeven maanden van 2026 2,81 miljard dirham op, 48,9 % meer dan een jaar eerder en 110 % van de jaarprognose van 2,55 miljard (Le360).

Wie betaalt, wie is vrijgesteld

De belasting treft percelen binnen stedelijke perimeters en gronden bij gebouwen wanneer hun oppervlakte meer dan vijf keer die van de bebouwing bedraagt (FNH). Ze is verschuldigd door de eigenaar of, bij gebrek daaraan, de bezitter; bij onverdeeldheid wordt de belasting op de onverdeeldheid gevestigd en blijft elke mede-eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel (FNH).

Le360 noemt als vrijstellingen: de Staat, de lokale overheden, de openbare Habous en bepaalde collectieve gronden; landbouw- of beroepsgronden tot vijf keer de bewerkte oppervlakte; en tijdelijk percelen zonder water- of elektriciteitsnet, met bouwverbod of gedekt door een verkavelings- of bouwvergunning. Ontwikkelingsprojecten krijgen 3 jaar vrijstelling tot 30 ha, 5 jaar van 30 tot 100 ha en 7 jaar daarboven.

Betaling is verschuldigd vóór 1 maart; een late of ontbrekende aangifte brengt een toeslag van 15 % plus 0,50 % per maand vertraging met zich mee (Le360).

In Marrakech: gecertificeerde zonering en betwistingen

Omzendbrief nr. 323.G.2, van kracht sinds 5 maart 2026, regelt de toepassing: in Marrakech, Tanger en Fez mag grond niet worden belast zonder vooraf gecertificeerde zonering, en slechts vier categorieën zones zijn belastbaar (stedelijke perimeters van wet 131-12, geklasseerde centra, toeristische of uitbreidingszones grenzend aan steden, afgeronde ontwikkelingsperimeters). Le360, dat Les Inspirations Eco overneemt, noemt het geval van een perifeer perceel in Marrakech dat werd belast zonder dat een structuurplan was goedgekeurd, en meldt dat gouverneurs 90 dagen hebben om dossiers te herzien en onregelmatige aanslagen te schrappen.

De eigenaar moet bewijzen aanleveren: attest van landbouwactiviteit, attest van aansluiting op de netten, bewijs van bouwvoortgang. De beroepscommissies zouden op ongeveer 30 % van hun capaciteit werken, met vertragingen van 6 tot 18 maanden (zelfde bron). Deze cijfers komen uit een persoverzicht en moeten voorzichtig worden gelezen.

Wat het betekent voor een grondkoper

De belasting knaagt aan het rendement van grond die “in de wacht” wordt gehouden. Ze weegt vooral op speculatie in goed uitgeruste zones, terwijl slecht ontsloten randgebieden licht belast blijven maar vaker met vergunningsblokkades kampen. Onze gids over de bouwbaarheid van grond in Marrakech en die over het grondstatuut voor buitenlanders blijven het uitgangspunt; de TNB komt bovenop uw budget, net als de woonbelasting en TSC voor een bebouwd goed.

Checklist vóór de aankoop

• Vraag de gemeente naar het TNB-tarief dat voor het exacte perceel geldt en zijn uitrustingscategorie (in onze bronnen tot nu toe niet gepubliceerd voor Marrakech).
• Vermenigvuldig de oppervlakte met het tarief en reken het resultaat door over de geplande bezitsduur, vóór u over de prijs onderhandelt.
• Eis bewijzen van betaling of vrijstelling voor voorgaande jaren.
• Controleer of het perceel recht heeft op een tijdelijke vrijstelling (verkavelings- of bouwvergunning, geen netten).
• Gaat u snel bouwen, vergelijk dan de belastingkost met de planning van de vergunning.
• Bij onverdeeldheid: denk aan de hoofdelijke aansprakelijkheid van mede-eigenaars.
• Laat de cijfers nalezen door uw notaris of een belastingadviseur vóór u tekent.

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een notaris of belastingadviseur niet. De exacte tarieven van Marrakech hangen af van het gemeentebesluit en konden niet worden geverifieerd.