Heredar un inmueble en Marruecos: qué ley se aplica, cuánto cuesta realmente y el trámite que nadie anticipa

Un riad transmitido a tres hijos instalados en Europa; una villa cuyo título de propiedad sigue llevando el nombre de un propietario fallecido hace cinco años. Las sucesiones inmobiliarias bloqueadas son un expediente habitual en las notarías marroquíes. El problema rara vez es el impuesto: en ese terreno Marruecos es bastante más benévolo que España o Francia. Procede de dos cosas que los herederos descubren demasiado tarde: la ley que decide quién hereda no siempre es la que suponen, y el inmueble heredado queda jurídicamente inutilizable hasta que se cumple un trámite muy concreto.

La ley aplicable depende de la nacionalidad — y de la confesión

Es el punto menos intuitivo del derecho sucesorio marroquí. El artículo 18 del dahir de 12 de agosto de 1913 sobre la condición civil de los franceses y de los extranjeros sienta el principio: la sucesión de un extranjero en Marruecos, incluidos los inmuebles situados en territorio marroquí, se rige por la ley nacional del causante. Un neerlandés propietario de un riad en la medina ve así su herencia regulada por el derecho neerlandés, y no por el Código de Familia marroquí.

Dos matices importan. Primero, la confesión: según el notario casablanqués Jad Aboulachbal, citado por Finances News Hebdo, si el causante era musulmán —marroquí o extranjero— se aplica el derecho musulmán; si era marroquí de confesión judía, el derecho hebraico; si era extranjero no musulmán, la ley de su nacionalidad.

Segundo, la doble nacionalidad: cuando el causante poseía varias nacionalidades entre ellas la marroquí, solo se tiene en cuenta la nacionalidad marroquí. Su sucesión en Marruecos queda entonces sometida al derecho marroquí, una diferencia decisiva para los binacionales, muchos de los cuales suponen erróneamente que se aplicará el derecho de su país de residencia.

Para los ciudadanos de la Unión Europea, el Reglamento (UE) n.º 650/2012, aplicable a los fallecimientos ocurridos a partir del 17 de agosto de 2015, designa la ley del Estado de residencia habitual en el momento del fallecimiento (artículo 21). Pero su artículo 34 admite el reenvío: para un europeo residente en Marruecos remite al artículo 18 del dahir de 1913, que a su vez remite al derecho nacional del causante. La Embajada de Alemania en Rabat subraya que este mecanismo apenas se ha puesto a prueba y que la noción de «residencia habitual» sigue siendo fuente de incertidumbre, de ahí su recomendación de despejar la duda mediante una elección de ley expresada en testamento.

Lo que cuesta realmente la sucesión

Primera buena noticia: el arancel de derechos de registro fijado por el artículo 133 del Código General de Impuestos no contempla ningún tipo de transmisión mortis causa. Marruecos no grava a los herederos por el valor de lo que reciben, a diferencia del impuesto de sucesiones español o francés. Lo que devenga derechos son las escrituras que acompañan a la sucesión:

• Partición entre coherederos: 1,50 % (artículo 133-I-C-6°). Atención a la trampa: si la partición incluye una compensación en metálico o una plusvalía, esa fracción tributa a los tipos de las transmisiones onerosas, es decir 4 % para un local construido y 5 % para un terreno sin edificar.
• Inventario tras el fallecimiento: 1 % (artículo 133-I-D-9°).
• Entrega de legado: 1 % (artículo 133-I-D-4°).
• Mínimo de percepción: 100 dirhams por escritura (artículo 133-II).

A ello se suman los gastos de conservación de la propiedad —cuyo arancel fija el decreto n.º 2-16-375 de 18 de julio de 2016, publicado en el Boletín Oficial n.º 6484 de 21 de julio de 2016— y los honorarios del notario o de los adoul, detallados en nuestra guía sobre el papel y los honorarios del notario en Marruecos.

Conviene una advertencia: varios sitios difunden una supuesta «exención sucesoria de hasta 1.000.000 MAD entre cónyuges y descendientes». La lectura del artículo 129 del Código General de Impuestos, que enumera de forma limitativa las exenciones de derechos de registro, no revela ninguna disposición de ese tipo. Esa cifra no debe servir de base para planificar una transmisión.

Frente a una compra ordinaria, donde derechos, conservación de la propiedad y honorarios alcanzan habitualmente entre el 6 y el 8 % del precio —véase nuestra guía de la fiscalidad inmobiliaria en Marrakech—, el coste fiscal de una transmisión resulta modesto. El verdadero coste de una sucesión mal preparada está en otra parte: en el tiempo perdido.

La inscripción en el título de propiedad: el trámite que lo bloquea todo

Es lo que los herederos no residentes descubren casi siempre demasiado tarde. Sobre un inmueble inmatriculado —es decir, dotado de título de propiedad— los herederos son propietarios desde el día del fallecimiento. Pero, como recuerda el notario citado por Finances News Hebdo, solo pueden disponer jurídicamente de él a partir de la inscripción de sus derechos en el título, mediante el depósito de la escritura de sucesión (escritura notarial, acta de notoriedad o acta rabínica según el caso) ante la conservación de la propiedad.

Mientras esa inscripción no se practique, el título sigue llevando el nombre del fallecido. Consecuencias: imposible vender, hipotecar u obtener financiación bancaria con garantía del inmueble. Una sucesión repartida entre herederos en Casablanca, Bruselas y Montreal puede quedar congelada durante años, mientras las cuotas de comunidad y los impuestos locales siguen devengándose. Si el bien se revende después, el cálculo de la plusvalía sigue las reglas del impuesto sobre el beneficio inmobiliario, y la transferencia de los fondos al extranjero pasa por el circuito descrito en nuestra guía sobre la repatriación del producto de una venta.

Bienes en moulkiya: el riesgo de los diez años

Marruecos hace coexistir dos regímenes de propiedad, y esa dualidad cambia radicalmente la exposición al riesgo. Sobre un bien inmatriculado no existe usucapión: el derecho de los herederos no se extingue por el mero transcurso del tiempo.

Sobre un bien del régimen tradicional —la moulkiya, todavía frecuente en la medina y en la periferia rural de Marrakech— la regla se invierte. Finances News Hebdo lo formula sin ambigüedad: los herederos pueden ver extinguidos sus derechos si el bien lleva ocupado pacífica y públicamente por un tercero más de diez años. Un riad familiar dejado a un guardián o a un inquilino de largo recorrido, sin escritura ni seguimiento, puede escapar a sus propietarios legítimos. Para distinguir ambos estatutos, véase nuestra comparativa entre título de propiedad y moulkiya.

Anticiparse: testamento, donación o ambos

Existen dos instrumentos, con efectos muy distintos.

El testamento no reduce los gastos, pero zanja la incertidumbre sobre la ley aplicable y el orden de los herederos. Para un extranjero no musulmán permite ejercer la elección de ley que abre el reglamento europeo. Los profesionales recomiendan depositarlo ante un notario del país de origen o, en su defecto, ante un notario marroquí o el consulado competente. Un testamento formalmente defectuoso carece de efecto: se aplica entonces el orden legal, sin atender a la voluntad del causante.

La donación en vida transfiere la propiedad de inmediato. El artículo 133-I-C-4° del Código General de Impuestos la somete al 1,50 % cuando se realiza en línea directa, entre cónyuges, entre hermanos o en el marco de una kafala: el mismo tipo que la partición sucesoria. La donación no ahorra impuestos, por tanto, pero evita el proindiviso y el bloqueo del título. A cambio, es irreversible.

Checklist

• Verificar el régimen del inmueble: título de propiedad inmatriculado o moulkiya. Es la pregunta más determinante.
• Identificar la ley aplicable a la propia sucesión: nacionalidad o nacionalidades, confesión, residencia habitual.
• Redactar un testamento formalmente válido y depositar una copia identificable.
• Al fallecimiento, hacer otorgar la escritura de sucesión y depositarla en la conservación de la propiedad sin esperar a la partición.
• Presupuestar entre un 1 % y un 1,5 % de derechos sobre las escrituras, más conservación de la propiedad y honorarios, y comprobar la existencia de compensaciones en metálico.
• En un bien en moulkiya desocupado, no permitir que se instale una ocupación duradera por un tercero.

El derecho sucesorio marroquí no es especialmente caro. Es especialmente formalista. Esa exigencia de forma —una escritura válida, depositada en el lugar correcto, en un plazo razonable— es lo que separa una transmisión fluida de un expediente inmovilizado durante años.