Vastgoed erven in Marokko: welk recht geldt, wat het echt kost en de stap die niemand voorziet

Een riad die overgaat op drie in Europa wonende kinderen; een villa waarvan de eigendomstitel nog altijd de naam draagt van een eigenaar die vijf jaar geleden overleed. Vastgelopen vastgoednalatenschappen zijn dagelijkse kost bij Marokkaanse notarissen. Het probleem is zelden de belasting — daarin is Marokko aanzienlijk milder dan Nederland of België. Het komt voort uit twee dingen die erfgenamen te laat ontdekken: het recht dat bepaalt wie erft is vaak niet het recht dat zij veronderstellen, en het geërfde pand blijft juridisch onbruikbaar zolang één specifieke formaliteit niet is vervuld.

Het toepasselijke recht hangt af van nationaliteit — en van geloof

Dit is het minst intuïtieve onderdeel van het Marokkaanse erfrecht. Artikel 18 van het dahir van 12 augustus 1913 over de burgerlijke staat van Fransen en vreemdelingen legt het beginsel vast: de nalatenschap van een buitenlander in Marokko, met inbegrip van onroerend goed op Marokkaans grondgebied, wordt beheerst door het nationale recht van de erflater. Een Nederlandse eigenaar van een riad in de medina ziet zijn nalatenschap dus afgewikkeld naar Nederlands recht, niet naar het Marokkaanse familiewetboek.

Twee nuanceringen zijn van belang. Ten eerste het geloof: volgens de Casablancaanse notaris Jad Aboulachbal, geciteerd door Finances News Hebdo, geldt islamitisch recht wanneer de erflater moslim was — Marokkaan of buitenlander; Hebreeuws recht wanneer hij een Marokkaan van joodse confessie was; en het recht van zijn nationaliteit wanneer hij een niet-islamitische buitenlander was.

Ten tweede de dubbele nationaliteit: had de erflater meerdere nationaliteiten waaronder de Marokkaanse, dan telt uitsluitend de Marokkaanse nationaliteit. Zijn nalatenschap in Marokko valt dan onder Marokkaans recht — een beslissend verschil voor bi-nationale expats, van wie velen ten onrechte aannemen dat het recht van hun woonland geldt voor hun Marokkaanse bezittingen.

Voor EU-burgers wijst Verordening (EU) nr. 650/2012, van toepassing op overlijdens vanaf 17 augustus 2015, het recht aan van de staat van gewone verblijfplaats op het moment van overlijden (artikel 21). Maar artikel 34 laat renvoi toe: voor een Europeaan die in Marokko woont verwijst het terug naar artikel 18 van het dahir van 1913, dat op zijn beurt naar het nationale recht van de erflater verwijst. De Duitse ambassade in Rabat benadrukt dat dit mechanisme nauwelijks in de praktijk is getoetst en dat het begrip “gewone verblijfplaats” een bron van onzekerheid blijft — vandaar haar aanbeveling om de twijfel weg te nemen via een rechtskeuze in een testament.

Wat de nalatenschap werkelijk kost

Eerst het goede nieuws: het tarief van registratierechten in artikel 133 van het algemeen belastingwetboek kent geen tarief voor overgang bij overlijden. Marokko belast erfgenamen niet over de waarde van wat zij ontvangen, anders dan de Nederlandse of Belgische erfbelasting. Belast worden de akten die de nalatenschap begeleiden:

• Verdeling tussen mede-erfgenamen: 1,50 % (artikel 133-I-C-6°). Let op de valkuil: bevat de verdeling een overbedeling of meerwaarde, dan wordt dat deel belast tegen de tarieven voor overdrachten onder bezwarende titel — 4 % voor een gebouwde ruimte, 5 % voor onbebouwde grond.
• Boedelbeschrijving na overlijden: 1 % (artikel 133-I-D-9°).
• Afgifte van een legaat: 1 % (artikel 133-I-D-4°).
• Minimumheffing: 100 dirham per akte (artikel 133-II).

Daarbovenop komen de kadastrale kosten — vastgesteld bij decreet nr. 2-16-375 van 18 juli 2016, gepubliceerd in Staatsblad nr. 6484 van 21 juli 2016 — plus het honorarium van de notaris of de adoul, beschreven in onze gids over de rol en tarieven van de notaris in Marokko.

Eén waarschuwing is op zijn plaats: diverse websites verspreiden een vermeende “erfrechtelijke vrijstelling tot 1.000.000 MAD tussen echtgenoten en afstammelingen”. Lezing van artikel 129 van het algemeen belastingwetboek, dat de vrijstellingen van registratierechten limitatief opsomt, levert geen enkele bepaling van die strekking op. Dat cijfer mag niet als basis dienen voor een overdrachtsplan.

Vergeleken met een gewone aankoop, waar rechten, kadastrale kosten en honoraria doorgaans 6 tot 8 % van de prijs bedragen — zie onze gids over vastgoedbelasting in Marrakech — blijven de fiscale kosten van een overdracht bescheiden. De werkelijke kosten van een slecht voorbereide nalatenschap liggen elders: in verloren tijd.

Inschrijving op de eigendomstitel: de stap die alles blokkeert

Dit is wat niet-ingezeten erfgenamen vrijwel altijd te laat ontdekken. Bij een geregistreerd pand — met eigendomstitel — worden de erfgenamen eigenaar vanaf de dag van overlijden. Maar, zoals de door Finances News Hebdo geciteerde notaris eraan herinnert, kunnen zij er pas juridisch over beschikken zodra hun rechten op de eigendomstitel zijn ingeschreven, door de successieakte (notariële akte, akte van bekendheid of rabbinale akte naargelang het geval) bij het kadaster in te dienen.

Zolang die inschrijving uitblijft, blijft de titel de naam van de overledene dragen. Gevolgen: verkopen kan niet, hypotheek vestigen kan niet, bankfinanciering op het pand kan niet. Een nalatenschap verdeeld over erfgenamen in Casablanca, Brussel en Montreal kan zo jarenlang bevroren blijven — terwijl servicekosten en lokale belastingen gewoon doorlopen. Wordt het pand later verkocht, dan volgt de meerwaarde de regels van de belasting op vastgoedwinst, en verloopt de overmaking naar het buitenland via het traject dat wordt beschreven in onze gids over het repatriëren van verkoopopbrengsten.

Moulkiya-panden: het risico van tien jaar

Marokko kent twee naast elkaar bestaande grondstelsels, en die dualiteit verandert de risicoblootstelling radicaal. Bij een geregistreerd pand bestaat geen verkrijgende verjaring: het recht van de erfgenamen vervalt niet door louter tijdsverloop.

Bij een pand onder het traditionele stelsel — de moulkiya, nog altijd gangbaar in de medina en de landelijke rand van Marrakech — geldt het omgekeerde. Finances News Hebdo formuleert het ondubbelzinnig: erfgenamen kunnen hun rechten verliezen wanneer het pand langer dan tien jaar vreedzaam en openlijk door een derde wordt bewoond. Een familieriad die aan een bewaker of een langdurige huurder is overgelaten, zonder akte en zonder opvolging, kan zo aan zijn rechtmatige eigenaren ontglippen. Om beide statuten te onderscheiden, zie onze vergelijking tussen eigendomstitel en moulkiya.

Vooruit plannen: testament, schenking of beide

Er bestaan twee instrumenten, met sterk uiteenlopende effecten.

Een testament verlaagt de kosten niet, maar neemt de onzekerheid weg over het toepasselijke recht en de volgorde van de erfgenamen. Voor een niet-islamitische buitenlander maakt het de rechtskeuze mogelijk die de Europese verordening opent. Praktijkjuristen raden aan het te deponeren bij een notaris in het land van herkomst of, bij gebreke daarvan, bij een Marokkaanse notaris of het bevoegde consulaat. Een testament dat naar de vorm gebrekkig is, sorteert geen effect: dan geldt de wettelijke volgorde, ongeacht de wil van de erflater.

Een schenking bij leven draagt de eigendom onmiddellijk over. Artikel 133-I-C-4° van het algemeen belastingwetboek onderwerpt haar aan 1,50 % wanneer zij plaatsvindt in de rechte lijn, tussen echtgenoten, tussen broers en zussen of in het kader van een kafala — hetzelfde tarief als de erfrechtelijke verdeling. Een schenking bespaart dus geen belasting, maar voorkomt onverdeeldheid en een geblokkeerde eigendomstitel. Zij is daarentegen onomkeerbaar.

Checklist

• Controleer het stelsel van het pand: geregistreerde eigendomstitel of moulkiya. Dat is de meest bepalende vraag.
• Stel vast welk recht op uw eigen nalatenschap van toepassing is: nationaliteit(en), geloof, gewone verblijfplaats.
• Stel een naar de vorm geldig testament op en deponeer een identificeerbaar afschrift.
• Laat bij overlijden de successieakte opmaken en dien deze bij het kadaster in zonder de verdeling af te wachten.
• Begroot 1 % tot 1,5 % aan rechten op de akten, plus kadastrale kosten en honoraria, en controleer op een eventuele overbedeling.
• Laat bij een leegstaand moulkiya-pand geen langdurige bewoning door een derde ontstaan.

Het Marokkaanse erfrecht is niet bijzonder duur. Het is bijzonder formeel. Die vormvereiste — een geldige akte, op de juiste plaats ingediend, binnen een redelijke termijn — scheidt een soepele overdracht van een dossier dat jarenlang stilligt.