Compromiso o promesa de venta en Marrakech: depósito, condiciones suspensivas y trampas en 2026

El primer documento que firma un comprador en Marrakech no es ni la escritura definitiva ni el préstamo: es un compromiso (compromis) o una promesa de venta, a menudo con un depósito. Es también donde más dinero se pierde por una simple mala redacción. Esta guía compara ambos instrumentos, detalla lo que recomiendan las guías de 2026 sobre el depósito y las condiciones suspensivas, y señala en qué puntos se contradicen.

Compromiso o promesa: dos obligaciones distintas

Las cuatro fuentes consultadas coinciden en la definición. El compromis es una obligación recíproca («sinalagmática»): vendedor y comprador se obligan a concluir la venta. La promesa unilateral solo obliga al vendedor, que se compromete a vender a un precio fijado durante un plazo; el comprador conserva una opción que ejerce o no.

La diferencia se paga. Según Wafir, el comprador de una promesa abona una indemnización de inmovilización del 10 al 15 % del precio, que el vendedor se queda si el comprador renuncia. El sitio no cita fuente para esta cifra, y ni Captain.Legal ni ReaConsult dan importe alguno: considérela un orden de magnitud del mercado, no una regla. Otro punto a retener: ReaConsult señala que muchos documentos titulados «promesa» contienen en realidad obligaciones recíprocas. El título no decide la naturaleza del documento; sus cláusulas, sí.

La forma: donde divergen las guías

Es la verdadera zona de riesgo. Captain.Legal (3 de junio de 2026) indica que una promesa en documento privado es nula y exige una escritura auténtica (notario o adoul) o un acto con fecha cierta redactado por un abogado habilitado ante el Tribunal de Casación. Wafir (16 de mayo de 2026) no habla de la forma y describe un compromis rápido, redactado en uno a tres días.

Nuestro análisis de la ley 41.25 sobre la escritura auténtica es más estricto: la forma auténtica se exige para la promesa de venta y la vía del abogado se cerró en julio de 2026. Las fuentes no coinciden, y una guía anterior a esa reforma puede estar desfasada. La regla práctica no cambia: no pague nada antes de que un notario o un adoul haya recibido el acto, y pídale que confirme la forma exigida para su inmueble.

Un depósito entregado contra un simple recibo de agencia es la situación más difícil de recuperar. Wafir menciona de 6 a 24 meses de procedimiento si el vendedor lo cobró directamente.

El depósito: importes habituales, sin tasa legal

Según LesMRE, el depósito estándar es del 10 % del precio (120 000 DH sobre 1,2 millones), pero su FAQ habla del 10 al 30 % y precisa que la ley no fija ningún importe. Wafir da del 5 al 10 %. Los tres recomiendan un depósito en garantía (secuestro) en el notario en lugar de pagar al vendedor o al agente.

• La venta se concluye: el depósito se imputa al precio.
• El comprador se retracta sin motivo válido: pierde el depósito (LesMRE, Wafir).
• El vendedor se retracta: devuelve el doble, si la cláusula penal lo prevé expresamente (LesMRE, Wafir). LesMRE vincula estas cláusulas a los artículos 263 a 270 del Código de Obligaciones y Contratos.
• Falla una condición suspensiva: el depósito se devuelve íntegramente, sin penalización.

En cuanto a los pagos, respete los límites en efectivo: véanse el límite de pago en efectivo y la trazabilidad de los pagos. Wafir cita 30 000 MAD y vincula este límite a la ley 43-05.

Las condiciones suspensivas que realmente protegen

Una condición suspensiva suspende el compromiso hasta que ocurra un hecho concreto. Las fuentes enumeran varias:

• Obtención del préstamo, con importe mínimo, tipo máximo y plazo (de 30 a 90 días según la página). Véase el crédito hipotecario para extranjeros y MRE.
• Cancelación de una hipoteca o ausencia de embargo: un inmueble gravado bloquea la venta.
• Purga de un derecho de tanteo, en su caso.
• Permiso de habitabilidad en regla, o licencia obtenida en plazo para un inmueble en construcción.
• Para un MRE: una cláusula que cubra los plazos de transferencia internacional (LesMRE).

Cada condición debe tener su propio plazo, señala Captain.Legal, que añade que un plazo de opción demasiado corto puede hacer fracasar una venta por lo demás sana. Para una promoción de obra nueva, un compromis clásico se considera inadecuado: véase el calendario legal de pagos de la VEFA.

Plazos, costes e incumplimiento del vendedor

Los plazos varían: de 60 a 90 días entre el compromis y la escritura, prorrogables 30 (Wafir), frente a 1 a 3 meses (LesMRE, cuya FAQ dice 2 a 4). Captain.Legal menciona una práctica de 45 a 90 días para la opción, sin fundamento jurídico citado. Para la redacción, Wafir indica de 800 a 2 500 MAD en el notario y LesMRE de 500 a 2 000 DH; con un abogado, Wafir señala de 1 500 a 5 000 MAD sin impuestos. Son horquillas orientativas: pida presupuesto.

Si el vendedor nunca firma, ReaConsult cita la sentencia n.º 4428 de la Corte de Apelación de Comercio de Casablanca (11 de julio de 2023): promesa firmada en 2012, requerimiento en 2022, resolución judicial y devolución íntegra de 2,61 millones de MAD con daños y perjuicios. El razonamiento se apoya en los artículos 255 y 259 del DOC. La enseñanza práctica: fije un plazo preciso y una cláusula de devolución «en X días», porque sin plazo hace falta un requerimiento y luego un procedimiento. Para proteger el periodo de espera, véase la anotación preventiva en el título de propiedad.

Lista de control antes de firmar

• Haga que el acto lo reciba un notario o un adoul y confirme la forma exigida para este inmueble.
• Compruebe que el acto está bien calificado: compromis (recíproco) o promesa (opción), depósito o indemnización.
• Ingrese el depósito en una cuenta de garantía, nunca en efectivo al vendedor o al agente.
• Incluya las condiciones suspensivas: préstamo, cancelación de hipoteca, permiso, tanteo, cada una con su plazo.
• Redacte la cláusula penal y la devolución en caso de incumplimiento del vendedor, con plazo.
• Fije la fecha límite de la escritura definitiva y una cláusula de resolución si se supera.
• Haga verificar el título de propiedad y el estado hipotecario antes de cualquier pago.
• Conserve el justificante de la transferencia si es MRE o extranjero, para una eventual repatriación.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un notario o abogado. Las cuatro fuentes son guías profesionales o comerciales, a veces contradictorias entre sí; solo los textos legales y el notario que reciba su acto hacen fe.