Compromis of verkoopbelofte in Marrakech: voorschot, opschortende voorwaarden en valkuilen in 2026

Het eerste document dat een koper in Marrakech tekent, is niet de definitieve akte en ook niet de lening: het is een compromis of een verkoopbelofte, meestal met een voorschot. Het is ook het punt waar het meeste geld verloren gaat door slechte opstelling. Deze gids vergelijkt de twee instrumenten, zet uiteen wat gidsen uit 2026 aanraden over voorschot en opschortende voorwaarden, en wijst aan waar ze elkaar tegenspreken.

Compromis of belofte: twee verschillende verbintenissen

De vier geraadpleegde bronnen zijn het eens over de definitie. Het compromis is een wederkerige (“synallagmatische”) verbintenis: verkoper en koper zijn beiden gehouden de verkoop te voltooien. De eenzijdige belofte verbindt alleen de verkoper, die zich ertoe verbindt tegen een vaste prijs te verkopen binnen een termijn; de koper heeft een optie die hij al dan niet uitoefent.

Het verschil kost geld. Volgens Wafir betaalt de koper bij een belofte een immobilisatievergoeding van 10 tot 15 % van de prijs, die de verkoper houdt als de koper afziet. De site vermeldt hiervoor geen bron, en Captain.Legal noch ReaConsult noemt een bedrag: zie het als een marktindicatie, niet als regel. Nog iets om te onthouden: ReaConsult merkt op dat veel akten met de titel “belofte” in feite wederzijdse verbintenissen bevatten. De titel bepaalt de aard van het document niet; de clausules wel.

De vorm: waar de gidsen uiteenlopen

Hier zit het echte risico. Captain.Legal (3 juni 2026) stelt dat een belofte onder private handtekening nietig is en een authentieke akte (notaris of adoul) vereist, of een akte met vaste datum opgesteld door een advocaat die bij het Hof van Cassatie is toegelaten. Wafir (16 mei 2026) zwijgt over de vorm en beschrijft een snel compromis, opgesteld in een tot drie dagen.

Onze analyse van wet 41.25 over de authentieke akte is strenger: de authentieke vorm is vereist voor de verkoopbelofte en de advocatenroute is in juli 2026 gesloten. De bronnen zijn het dus oneens, en een gids van vóór die hervorming kan achterhaald zijn. De praktische regel verandert niet: betaal niets voordat een notaris of adoul de akte heeft ontvangen, en vraag hem de vereiste vorm voor uw woning te bevestigen.

Een voorschot dat tegen een simpele kantoorbon is betaald, is het moeilijkst terug te krijgen. Wafir noemt 6 tot 24 maanden procedure als de verkoper het rechtstreeks heeft geïnd.

Het voorschot: gangbare bedragen, geen wettelijk percentage

Volgens LesMRE is het standaardvoorschot 10 % van de prijs (120.000 DH op 1,2 miljoen), maar de FAQ spreekt van 10 tot 30 % en stelt dat de wet geen bedrag vastlegt. Wafir noemt 5 tot 10 %. Alle drie raden een depot op een derdengeldrekening bij de notaris aan in plaats van betaling aan verkoper of makelaar.

• De verkoop gaat door: het voorschot wordt van de prijs afgetrokken.
• De koper trekt zich zonder geldige reden terug: hij verliest het voorschot (LesMRE, Wafir).
• De verkoper trekt zich terug: hij betaalt het dubbele terug, als de boeteclausule dat uitdrukkelijk bepaalt (LesMRE, Wafir). LesMRE koppelt deze clausules aan de artikelen 263 tot 270 van het Wetboek van verbintenissen en contracten.
• Een opschortende voorwaarde faalt: het voorschot wordt volledig terugbetaald, zonder boete.

Houd bij betalingen de contantgrenzen aan: zie de limiet voor contante betalingen en de traceerbaarheid van betalingen. Wafir noemt 30.000 MAD en koppelt die grens aan wet 43-05.

De opschortende voorwaarden die echt beschermen

Een opschortende voorwaarde schort de verbintenis op tot een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt. De bronnen noemen er meerdere:

• Verkrijgen van de lening, met minimumbedrag, maximumrente en termijn (30 tot 90 dagen volgens de pagina). Zie hypotheek voor buitenlanders en MRE.
• Opheffing van een hypotheek of afwezigheid van beslag: een bezwaard pand blokkeert de verkoop.
• Zuivering van een voorkeursrecht, indien van toepassing.
• Bewoningsvergunning in orde, of vergunning binnen de termijn verkregen voor een pand in aanbouw.
• Voor een MRE: een clausule voor internationale overschrijvingstermijnen (LesMRE).

Elke voorwaarde moet een eigen termijn hebben, merkt Captain.Legal op, dat ook zegt dat een te korte optietermijn een verder gezonde verkoop kan doen mislukken. Voor nieuwbouwprojecten wordt een klassiek compromis ongeschikt geacht: zie het wettelijke betalingsschema van de VEFA.

Termijnen, kosten en nalatige verkoper

De termijnen verschillen: 60 tot 90 dagen tussen compromis en akte, met 30 dagen verlengbaar (Wafir), tegenover 1 tot 3 maanden (LesMRE, waarvan de FAQ 2 tot 4 zegt). Captain.Legal noemt een praktijk van 45 tot 90 dagen voor de optie, zonder juridische grondslag. Voor het opstellen noemt Wafir 800 tot 2.500 MAD bij een notaris en LesMRE 500 tot 2.000 DH; bij een advocaat geeft Wafir 1.500 tot 5.000 MAD exclusief btw. Het zijn indicatieve bandbreedtes: vraag een offerte.

Als de verkoper nooit tekent, citeert ReaConsult arrest nr. 4428 van het handelshof van beroep van Casablanca (11 juli 2023): belofte getekend in 2012, ingebrekestelling in 2022, gerechtelijke ontbinding en volledige terugbetaling van 2,61 miljoen MAD met schadevergoeding. De redenering steunt op de artikelen 255 en 259 van het DOC. De praktische les: leg een precieze termijn vast en een terugbetalingsclausule “binnen X dagen”, want zonder termijn is een ingebrekestelling en daarna een procedure nodig. Zie voor het beveiligen van de wachtperiode de voormelding op de eigendomstitel.

Checklist vóór het tekenen

• Laat de akte ontvangen door een notaris of adoul en bevestig de vereiste vorm voor deze woning.
• Controleer of de akte juist is gekwalificeerd: compromis (wederkerig) of belofte (optie), voorschot of vergoeding.
• Stort het voorschot op een derdengeldrekening, nooit contant aan verkoper of makelaar.
• Neem de opschortende voorwaarden op: lening, hypotheekopheffing, vergunning, voorkeursrecht, elk met een termijn.
• Stel de boeteclausule en de terugbetaling bij nalatigheid van de verkoper op, met termijn.
• Leg de uiterste datum van de definitieve akte vast en een ontbindingsclausule bij overschrijding.
• Laat de eigendomstitel en de hypotheekstatus controleren vóór elke betaling.
• Bewaar het overschrijvingsbewijs als u MRE of buitenlander bent, voor een eventuele repatriëring.

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een notaris of advocaat niet. De vier bronnen zijn professionele of commerciële gidsen die elkaar soms tegenspreken; alleen de wetteksten en de notaris die uw akte ontvangt zijn bepalend.